Расторжение договора долевого участия дольщиком: лучше одностороннее или по решению суда?

Содержание статьи:

1. Препятствия для расторжения дольщиком договора долевого участия
2. Одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком
3. Расторжение договора долевого участия по решению суда
4. Расторжение по соглашению сторон: плюсы и минусы
5. Неудачная судебная практика по расторжению договора долевого участия
6. Какое основание расторжения договора долевого участия выбрать?
   

Покупка квартиры – всегда серьезное денежное вложение, влекущее финансовые риски. Особенно, если речь идет о приобретении жилья в ещё строящемся доме. К сожалению, не все застройщики добросовестно выполняют свои обязательства. Стройки «замораживаются», нарушаются сроки, меняется план проекта, сокращается площадь квартиры. В результате – недовольство клиентов и разрыв ДДУ.

Можно ли расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги в таком случае? Да, если для этого есть основания. Расторжение уступки договору долевого участия также возможно, деньги должен будет вернуть застройщик.

В этой статье мы подробно разбираем способы и основания расторжения договора участия в долевом строительстве (ДДУ), чтобы Вы определились, какие из них выбрать. Про порядок расторжения договора долевого участия читайте в другой нашей статье или здесь.

Препятствия для расторжения дольщиком договора долевого участия

Согласно поправкам к 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 января 2017 года, дольщик не может разорвать свои отношения с застройщиком в одностороннем порядке на основании Закона о защите прав потребителей, если тот не допускает никаких нарушений и соблюдает все условия контракта. Это значит, что Ваше "передумал" не поможет вернуть деньги по договору долевого участия. Для расторжения должны быть основания.

Расторгнуть договор с застройщиком на основании 214-ФЗ можно только до подписания передаточного акта, который прекращает действие контракта надлежащим его исполнением. Акт может быть двусторонним и односторонним.

В случае с двусторонним актом всё относительно просто: стороны добровольно договорились об исполнении обязательств по договору. Однако если дольщику не были известны некоторые факты о состоянии переданного ему помещения, то акт может быть оспорен. Например, в договоре долевого участия и техническом паспорте БТИ прописана одна площадь, а на деле, после обмеров независимыми экспертами, она существенно изменилась.

Односторонний акт застройщик вправе составить, если дольщик уклоняется от передачи ему квартиры. Но иногда застройщик недобросовестно пользуется этим правом, чтобы избежать своей ответственности. Подписание одностороннего акта зачастую можно оспорить, но всё очень индивидуально.

Расторгнуть договор с застройщиком по 214-ФЗ возможно только если не вступило силу подписанное сторонами соглашение о расторжении договора долевого участия. 

Расторжение договора долевого участия при ипотеке возможно, это не является препятствием. Согласие банка на процедуру не требуется.

Таким образом, препятствия для расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика на основании 214-ФЗ следующие:

Мы называем это именно препятствиями, потому что в некоторых случаях их можно устранить тонкой работой юриста. 

Одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика способом одностороннего отказа дольщика от исполнения возможно при любом из вариантов:

Данный перечень оснований для разрыва ДДУ указан в ч. 1 ст. 9 ФЗ-214. Рассмотрим каждое из них подробнее.

1. Просрочка передачи квартиры/помещения на 2 месяца и более. Здесь важно правильно посчитать сроки, например, срок передачи квартиры 02.07.2020, но квартиру Вы не получаете, значит, течение двухмесячного срока начинается с 03.07.2020, а заканчивается 03.09.2020. Соответственно, 4 сентября вы можете направлять уведомление о расторжении договора долевого строительства. При расторжении уступки по договору долевого участия нужно смотреть сроки ДДУ с застройщиком, а не с тем лицом, кто уступил. При наличии дополнительного соглашения о продлении срока, обязательно несоблюдение застройщиком обговоренного сторонами продленного срока сдачи объекта.
2. Неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков или их компенсации. Если при приёмке квартиры были выявлены недостатки, Вы можете предъявить к застройщику: либо требование о безвозмездном устранении недостатков, либо требование о соразмерном уменьшении цены ДДУ, либо требование о возмещении расходов, понесенных на устранение недостатков. Застройщик обязан бесплатно устранить все недостатки, которые выявляются во время осмотра объекта. Если такое требование оказалось не выполнено в разумный срок, установленный в претензии, то у дольщика возникает право одностороннее прекращение ДДУ. Если застройщик прописал в контракте, что не отвечает за недостатки, такие условия являются недействительными, и их не нужно принимать во внимание.
3. Существенное нарушение требований к качеству квартиры. Термин «существенное нарушение» является оценочным: критерии существенности в законе не определены. Поэтому факт совершения таких нарушений может быть установлен судом по внутреннему убеждению, принимая во внимание результаты строительной и оценочной экспертизы. По данному вопросу сложилась противоречивая судебная практика расторжения договора долевого участия.
4. В иных случаях, установленных в договором долевого строительства. В договоре может быть указано дополнительное к законным основание для его одностороннего расторжения дольщиком. При расторжении уступки по договору долевого участия нужно смотреть в договор ДДУ, а не уступки. Хотя и на практике такие случаи бывают редко, следует внимательно изучить подписанный сторонами документ. Иногда дьявол кроется запутанных формулировках. 

В законе 214-ФЗ также говорится о таких основаниях для расторжения договора долевого участия как прекращение поручительства, а также про иные установленные законодательством случаи. Оба этих основания не работающие. Из 214-ФЗ в 2017 году уже убрали нормы про поручительство. А в других законах не содержится случаев для одностороннего отказа от договора долевого участия. Раньше можно было применять ст. 32 Закона о защите прав потребителей, но в 2016 году законодатели прикрыли эту возможность. 

Расторжение договора долевого участия по решению суда

Для расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке по инициативе участника долевого строительства должно выполняться одно из следующих условий:

Основания расторжения договора долевого участия по решению суда предусмотрены ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214. Рассмотрим каждое из них подробнее.

1. Строительство дома остановлено или прекратилось, и не будет завершено в срок. Приостановку или прекращение строительства нужно будет подтвердить. Следует сделать запрос в орган строительного надзора, который выдаст официальное письмо о состоянии готовности дома. Дополнением может выступить решение суда или постановления административного органа о запрете или приостановке строительства. Самый сложно доказываемый факт – что в предусмотренный договором долевого строительства срок квартира не будет передана дольщику. Это можно подтвердить письмом застройщика о переносе сроков, изменениями в проектную декларацию или в разрешение на строительство. Если этого нет, потребуется заключение строительного эксперта, который может проанализировать план-график работ и другие источники.
2. Существенное изменение проектной документации, в том числе площади помещения. Изменения проекта могут быть самыми разными: от изменения материалов отделки стен до увеличения этажности. Про оценочность критерия существенности мы уже говорили выше. Единственное, что установлено чётко: превышение допустимой площади объекта на 5 % и более – уже существенное изменение. И в таком случае у дольщика по его инициативе возникает право расторжение договора долевого участия по решению суда. Смысл такого ограничения в том, чтобы застройщики не вынуждали участников строительства доплачивать большие деньги за то, что конфигурация создаваемого помещения сильно изменится по их вине.
3. Изменение назначения общего имущества или нежилых помещений дома. Судебная практика расторжения договора долевого участия по данному основанию знает разнообразные случаи. Например, дольщик предполагал, что в доме будет расположен детский сад, куда можно будет водить ребенка, а оказывается, что вместо садика собираются открыть офис. Или в цокольном этаже клубного дома обежали сделать общий кинотеатр, а сделали фитнес-центр.
4. Иной установленный ДДУ или законом случай. Про иные случаи из договора всё понятно: если решат стороны, что им быть – они там будут. Что касается закона, единственное дополнительное основание судебного расторжения договора – существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Четыре обязательных условия такого изменения подробно раскрываются в статье 451 Гражданского кодекса РФ. Сложно вообразить обстоятельства, соответствующие всем четырём критериям, а значит данное основание использовать для расторжения договора долевого участия будет весьма затруднительно. Однако для отмены дольщиком уже состоявшегося (на основании отказа или соглашения) расторжения имеются интересные возможности.

Расторжение по соглашению сторон: плюсы и минусы

Совсем без оснований расторгнуть договор ДДУ по односторонней инициативе любой стороны (и дольщика, и застройщика) нельзя. Это прямо установлено частью 1.2 статьи 9 Закона 214-ФЗ: «В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке». До введения это нормы в июле 2016 года дольщики с переменным успехом расторгали ДДУ на основании Закона о защите прав потребителей.

По соглашению стороны могут расторгнуть договор ДДУ в любой момент. Но зачастую это бывает на невыгодных для дольщика условиях. Образец соглашения о расторжении договора долевого участия у каждого застройщика свой. Например, застройщиком в договоре часто устанавливается отступное за расторжение без причин, которое в отдельных случаях достигает 20 % от стоимости квартиры. Порой лучше рассмотреть для расторжения договора долевого участия дольщиком другие основания, даже если нет просрочки.

Ниже приведено сравнение способов расторжения договора долевого участия:

Есть способы сделать соглашение о расторжении ДДУ "с обратной силой". Такой образец соглашения о расторжении договора долевого участия застройщик обычно не даёт, и отказывается подписывать. Крайний случай (нет прецедентов): обжаловать само соглашение о расторжении в суде.

Если же есть бесспорное основание – просрочка передачи квартиры 2 месяца и более – расторжение договора долевого участия по соглашению сторон не имеет смысла.

Неудачная судебная практика по расторжению договора долевого участия

Суд не может по собственной инициативе выходить за пределы заявленных требований, а это означает, что, если Вы в исковом заявлении указываете на обстоятельства, служащие основанием отказа от ДДУ, которые не соответствуют действительности или должным образом не подтверждены, то в иске скорее всего будет отказано даже при существовании и других оснований.

Судебная практика по расторжению договора долевого участия показывает, что безошибочно выбранное основание для расторжения позволит с более высокой вероятностью и более быстро вернуть цену квартиры, а также получить компенсации в большем размере.

Какое основание расторжения договора долевого участия выбрать?

Иногда правильно выбранное и расписанное в претензионном письме основание даёт застройщику понять, что оттягивать возврат цены квартиры бесполезно. Всё равно взыщут, да ещё и процентов набежит больше. По нашему опыту, если застройщику приходит письмо с уведомлением о расторжении договора долевого участия в строительстве, при этом просрочка уже более двух месяцев и дом не введён в эксплуатацию, в половине случаев он возвращает цену без суда. В отличие от других оснований, где проще выкрутиться и оттянуть выплату.

Судебный порядок расторжения договора сам по себе не сложнее, а даже проще: не требуется направление одностороннего отказа от договора долевого участия (не тратимся на отправку и месяц ожидания). Но при прекращении ДДУ застройщик по решению суда не должен досудебно выплачивать цену и проценты, а значит при взыскании на них не может быть начислен штраф по Закону о защите прав потребителей в размере 50 % от их суммы. Важно также понимать и про риски невозможности передумать и вернуть квартиру (см. таблицу).

Риски и преимущества значительно варьируются не сколько по способам (по решению суда или односторонне), столько по самим основаниям. Ниже мы приводим сравнение рисков и преимуществ различных оснований для одностороннего расторжения договора долевого участия.

Что касается способа расторжения договора долевого строительства по решению суда, то преимущества и риски следующие.

Чтобы выиграть дело в суде, резонно не только правильно определить основание расторжения договора долевого участия в конкретной ситуации. Искусство в том, чтобы по возможности воспользоваться бесспорным основанием. Даже в той ситуации, когда не хватает несколько «паззлов».