Мораторий на взыскание неустойки с застройщика: отмена или продление?

С 1 января 2026 года отменён мораторий для застройщиков на начисление неустоек, убытков, процентов, штрафов. Однако мораторий на исполнение (фактическое получение денег) по всем предъявленным требованиям продлили до 31 декабря 2026 года включительно. 

Подробности:

▶ Отмена моратория для застройщиков: какие санкции начисляются с 2026 года

▶ Продление моратория для застройщиков в части отсрочки исполнения 

▶ Расходы на ремонт: исключение, которое работает сейчас

▶ Как рассчитывается размер неустойки в 2026 году

▶ Что делать дольщику?

Отмена моратория для застройщиков: какие санкции начисляются с 2026 года

Главное изменение, которое произошло с 1 января 2026 года – это возобновление начисления всех предусмотренных законом мер ответственности. Мораторий на начисление, установленный Постановлением Правительства РФ от 18.03 2024 № 326, действовал до 31 декабря 2025 года включительно. Это означает, что с начала текущего года застройщики снова несут финансовые потери за каждое нарушение обязательств.

В список «размороженных» санкций вошли:

1. Неустойка (пени) за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта участнику долевого строительства.

2. Проценты, которые застройщик обязан выплатить в случае расторжения договора по инициативе дольщика или по иным законным основаниям.

3. Штрафы, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей за несоблюдение в добровольном порядке требований гражданина.

4. Убытки, возникшие у дольщика в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору.

5. Неустойка за нарушение сроков внесения платежа участником долевого строительства (если такие требования предъявляет застройщик).

Продление моратория для застройщиков в части отсрочки исполнения

Несмотря на возобновление начисления санкций, фактическое получение денег по-прежнему ограничено. Правительство продлило период отсрочки исполнения требований. Это создает ситуацию, при которой суд может вынести решение в пользу дольщика и выдать исполнительный лист, но взыскать по нему средства не получится.

В отношении уплаты неустойки, штрафов, пеней и процентов застройщикам предоставлена отсрочка до 31 декабря 2026 г. включительно.

Отсрочка до конца 2026 года также распространяется на возмещение убытков, включая те, что связаны с соразмерным уменьшением цены договора или возмещением расходов на устранение дефектов.

Банки и иные кредитные организации, обслуживающие счета застройщиков, не имеют права исполнять требования по таким исполнительным документам до завершения периода отсрочки.

Ранее предоставленные отсрочки, срок которых истекал в конце 2025 года, теперь продлены до 31 декабря 2026 года.

Расходы на ремонт: исключение, которое работает сейчас

В тексте постановления сохранено одно критически важное исключение. Оно позволяет дольщикам получать компенсацию от застройщика, не дожидаясь 2027 года. Речь идет о реальном возмещении ущерба за строительный брак.

Отсрочка исполнения не распространяется на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта.

Если вы обнаружили недостатки в квартире, устранили их самостоятельно или с привлечением подрядчиков и сохранили все платежные документы, такие убытки подлежат немедленному взысканию.

Банки обязаны исполнять требования по выплате компенсации за фактически понесенные расходы на ремонт в обычном режиме, так как на этот вид выплат мораторий не действует.

Как рассчитывается размер неустойки в 2026 году

При расчете пеней и процентов по ДДУ в период до 31 декабря 2025 года действовали особые правила, которые частично сохраняются и в текущем году для определения итоговых сумм.

• Размер неустоек и финансовых санкций исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства.

• При этом ставка для расчета ограничена «потолком»: она не может быть выше ключевой ставки Центрального банка, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.

Эти правила применяются даже к тем договорам, которые были заключены задолго до вступления в силу текущего постановления.

Что делать дольщику?

Ситуация 2026 года требует от участников долевого строительства выверенной стратегии. Тот факт, что выплаты по неустойкам и штрафам отложены до конца года, не означает, что нужно ждать с подачей иска.

1. Судебный процесс занимает несколько месяцев. Чтобы оказаться в числе первых претендентов на выплаты в январе 2027 года, фиксировать сумму долга и получать исполнительный лист нужно уже сейчас.

2. В судебных требованиях крайне важно отделять суммы штрафов и неустоек от сумм фактически понесенных расходов на ремонт. Это позволит получить часть денег (за ремонт) немедленно, в то время как остальные выплаты будут ждать окончания моратория.

3. Исполнительные листы, предъявленные в банки сегодня, будут поставлены в картотеку, то есть исполнение по ним будет приостановлено до окончания моратория.