Законодательство предусматривает два способа финансирования строительства: проектное финансирование банками, долевое участие в строительстве и самофинансирование в рамках ЖСК.
При долевом строительтве существуют две основыне проблемы:
- затягивание сроков,
- банкротство застройщиков.
Первая решается взысканием неустойки с застройщика или расторжением ДДУ с взысканием процентов за пользование денежными средствами. Вторая – включением дольщиков в реестр требований жилых помещений. При завершающей стадии строительства это помогает дольщикам вернуть свои квартиры. Но при банкротстве застройщика на "стадии фундамента" проблема не может быть решена: фактически претендовать можно токлько на земельный участок, который зачастую находится в аренде у муниципалитета.
Для этих проблем Минстрой РФ предложил создать новый институт – «Государственный компенсационный фонд долевого строительства». При этом уже действующие механизмы страхования и банковского поручительства исключаются из обеспечения обязательств по исполнению обязательств застройщика.
Государственный компенсационный фонд долевого строительства должен компенсировать полную цену договора участия в долевом строительстве (в обиходе – ДДУ) при банкротстве застройщика.
Каждый застройщик при заключении ДДУ должен будет перечислить до 1% от стоимости объекта долевого строительства ДДУ в Фонд.
Среди критериев для допуска застройщика для страхования через Фонд – объем уставного капитала, отсутствие судимости у руководителя юридического лица и другие формальные основания.
Предлагаемые Минстроем РФ меры могут вызвать рост стоимости объектов долевого строительства. Но при этом не дадут достаточных гарантий обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками.