Редакция Регионального информационного агентства Московской области (РИАМО) попросила предоставить экспертное мнение Общества защиты дольщиков на тему защиты прав дольщиков при просрочке передачи объекта, ответив на следующие вопросы:
- Сколько на сегодняшний день, по Вашим данным, подобных объектов в столичном регионе (отедльно Москва, отдельно область). Какова их доля среди общего числа объектов?
- Какова ситуация с защитой прав дольщиков? Какова доля тех, кому удалось решить вопрос (либо путем завершения проекта, либо полным возвратом средств)?
- Что можно посоветовать людям? К кому обращаться пострадавшим дольщикам? Каковы должны быть их действия для повышения шансов отстоять свои права?
- Кто сегодня реально помогает людям, попавшим в такие проекты (юристы, общественные организации, гос. структруры или конкретные чиновники, депутаты, общественные и политические деятели)?
- Возможно ли, по вашему мнению, в принципе изменить ситуацию с "долгостроями", минимизировать их число, решить эту проблему? Ведь в мире существуют примеры, где на рынке недвижимости в принципе нет подобных объектов. Что для этого нужно сделать?
- Сколько на сегодняшний день, по Вашим данным, подобных объектов в столичном регионе (отедльно Москва, отдельно область). Какова их доля среди общего числа объектов?
Общество защиты дольщиков не владеет точными данными. Субъективное ощущение, что от 20 до 40 % новостроек сдаются с нарушением срока, при этом в области долгостроев немногим больше.
- Какова ситуация с защитой прав дольщиков? Какова доля тех, кому удалось решить вопрос (либо путем завершения проекта, либо полным возвратом средств)?
При небольшой просрочке большинство не занимается защитой своих прав. Но чем дольше просрочка, тем больше дольщиков начинают пытаться их защитить. Как правило, им это удаётся: дома достраивают, а люди получают компенсации за просрочку. Кому надоело ждать – расторгают договоры и, кроме цены, так же получают значительные компенсации. В практике Общества защиты дольщиков 100 % выигранных указанных категорий дел.
Если речь идёт о банкротстве застройщика, то почти все хоть как-то участвуют в защите своих прав, потому что рискуют остаться ни с чем. В большинстве случаев дома-таки достраивают. Но стройка может затянуться на десятилетие, а к уже уплаченной цене прибавиться дополнительные расходы. Если застройщик обанкротился, компенсации за просрочку получить крайне сложно, расторжение договора так же неэффективно.
- Что можно посоветовать людям? К кому обращаться пострадавшим дольщикам? Каковы должны быть их действия для повышения шансов отстоять свои права?
Дольщикам можно посоветовать активней обращаться за защитой нарушенных прав. Причём действовать нужно начинать уже при первых признаках затягивания строительства, таких как:
– перенос даты ввода дома в эксплуатацию в разрешении на строительство и проектной декларации,
– предложение заключить дополнительное соглашение о переносе сроков,
– фактическая остановка строительства и т.д.
Не стоит смущаться, если был заключён предварительный договор или какой-то иной не по закону об участии в долевом строительстве. Суды применяют к таким суррогатным договорам нормы закона об участии в долевом строительстве, если деньги привлекались для строительства ещё не введённого в эксплуатацию дома. Если на момент покупки дом введён в эксплуатацию, применяется закон о защите прав потребителей. Оба эти закона устанавливают сопоставимые с ценой объекта санкции за просрочку, которые применяются даже если договором установлено иное.
Обращение к застройщику с претензией иногда позволяет получить санкции с застройщика за просрочку досудебно. Но чаще это не приносит результата. Тем не менее, претензию подавать всё равно стоит, потому что она позволяет взыскать в суде и штраф за отказ в добровольном удовлетворении требований потребителя.
Более эффективна при просрочке судебная защита прав. У обращения в суд пока дом не введён в эксплуатацию есть преимущества:
– застройщик не сможет составить односторонний передаточный акт и ссылаться на уклонение от приёмки объекта как основание для снижения взыскиваемых санкций,
– у застройщика будут отсутствовать стимулы вынуждать дольщика подписать дополнительное соглашение о переносе срока под угрозой не передать объект,
– результат будет достигнут раньше, следовательно, риск не получить ничего будет значительно меньше.
Исковые требования при просрочке передачи объекта могут быть такие:
– взыскание с застройщика неустойки,
– компенсация убытков, например, по процентам за кредит или наём жилья,
– взыскание штрафа на каждую из указанных сумм,
– компенсация морального вреда и судебных расходов.
В большинстве случаев (за исключением угрозы банкротства застройщика) при просрочке более двух месяцев договор выгоднее расторгнуть, поскольку:
– проценты больше неустойки. В количество дней, за которые исчисляются проценты (санкция за расторжение), кроме времени просрочки, включается ещё и весь период с момента оплаты цены до момента её полного возврата застройщиком,
– если цена объекта с момента покупки выросла, то эта разница может быть заявлена в качестве убытков,
– живые деньги для новых инвестиций. В доме, который строится с задержкой и не стоит на кадастровом учёте продать объект сложнее. До оформления собственности может пройти несколько месяцев, а то и годы.
При расторжении договора в судебном порядке исковые требования могут быть такие:
– возврат первоначальной цены договора,
– взыскание процентов за пользование ценой с момента её выплаты застройщику,
– компенсация убытков, например, по процентам за кредит,
– взыскание штрафа на каждую из указанных сумм,
– компенсация морального вреда и судебных расходов.
Если к застройщику подан иск о банкротстве, стоит очень внимательно отслеживать такое дело. Если будет введена процедура наблюдения, нужно в течение двух месяцев успеть в встать в реестр кредиторов.
Все предложенные способы защиты прав возможно эффективно реализовать самостоятельно при должной квалификации и опыте, а также наличии времени. При отсутствии хотя бы одного из этих элементов имеет смысл обратиться к профессионалам.
- Кто сегодня реально помогает людям, попавшим в такие проекты (юристы, общественные организации, гос. структруры или конкретные чиновники, депутаты, общественные и политические деятели)?
Общественные и политические деятели, органы государственной власти и местного самоуправления решают проблемы массово, на макроуровне. Конкретному человеку, где эффективна судебная защита, больше помогает суд. Обратиться с иском дольщики могут самостоятельно, через представителя или общественное объединение потребителей. Последние имеют ряд законодательно установленных привилегий: освобождение от уплаты госпошлины при цене иска свыше миллиона рублей, возможность действовать без доверенности и др. В Москве и области есть такие общественные объединения, которые специализируются исключительно на судебной защите прав дольщиков. Многие из них работают по постоплате, по факту взыскания денег с застройщика.
- Возможно ли, по вашему мнению, в принципе изменить ситуацию с "долгостроями", минимизировать их число, решить эту проблему? Ведь в мире существуют примеры, где на рынке недвижимости в принципе нет подобных объектов. Что для этого нужно сделать?
Всегда есть возможность перед покупкой проверить застройщика, девелоперский проект и предлагаемые к подписанию договоры. В Обществе защиты дольщиков разработаны специальные методики оценки рисков. Чтобы упростить проверку, нужно обязать застройщиков публиковать в открытом доступе отчётность и результаты аудиторских проверок. По закону можно запросить эти документы, а по факту – вовсе невыполнимо или очень долго.
Свести с к минимуму негативные последствия затягивания долевого строительства возможно. Предусмотренные законом такие способы обеспечения обязательств застройщика как страхование ответственности и банковское поручительство помогут избежать негативных последствий банкротства.
Минимизировать число долгостроев – сложная задача. На рынке всегда будут непрофессиональные и недобросовестные застройщики. Для роста профессионализма нужно развивать саморегулируемые организации застройщиков, которые бы следили за соблюдением стандартов в отрасли. Для борьбы с недобросовестностью нужно не сколько ужесточать, сколько повышать вероятность наступления ответственности. Ну и органы государственно власти и местного самоуправления также должны нести ответственность, если они стали причиной нарушения сроков.
17 августа материал с использованием комментариев был опубликован на официальном сайте РИАМО.