Смарт-контракты вместо ДДУ: современный способ решения проблем дольщиков

Проблема

Имеющееся решение

Эффективное решение

Невозможность объективной оценки застройщика и проекта строительства перед покупкой

услуги независимых консультантов, отказ от покупки у данного застройщика

страхование ответственности в Фонде, повышение прозрачности работы застройщиков через смарт-контракты

Продажа по договорам ЖСК вместо ДУДС для ухода от ответственности

отказ от покупки у данного застройщика

разъяснения Верховного суда РФ о необходимости применения 214-ФЗ к ЖСК, организованным застройщиками

Невозможность заключения ДУДС после ввода дома в эксплуатацию

заключение ДУДС «задним числом», заключение ПДКП

распространить 214-ФЗ на введённые в эксплуатацию дома

Навязываемое платное бронирование помещения перед заключением ДДУ

отказ от покупки у данного застройщика

законодательный лимит не боле 0,001 % от цены, смарт- контракты (стандартные условия)

Навязывание оплаты цены ДДУ до государственной регистрации, в том числе через аккредитив

отказ от покупки у данного застройщика

законодательный запрет, смарт-контракты (стандартные условия)

Навязываемые услуги по регистрации собственности

отказ от ДДУ на регистрацию с возвратом его цены

смарт-контракты (автоматическая регистрация права собственности)

Включение в ДДУ условий, освобождающих от ответственности

отказ от покупки у данного застройщика

смарт-контракты (стандартные условия)

Навязывание управляющей компании от застройщика с повышенными тарифами

смена управляющей компании через собрание собственников

дольщики должны быть приравнены по правовому статусу к собственникам, выбор управляющей компании через технологические платформы (Госуслуги и пр.)

Включение в ДДУ условий о необходимости предоплаты коммунальных услуг за несколько месяцев

самозахват помещения без передачи и уплаты коммунальных платежей

смарт-контракты (стандартные условия)

Неопределённость сроков приемки и передачи: недобросовестные застройщики и потребительские экстремисты

застройщики вводят дома «задним числом», приглашают на несуществующие приёмки, высылают односторонние акты; дольщики оспаривают односторонние акты и признают право собственности в суде, размер неустойки вырастает

смарт-контракты (автоматический доступ в помещение после ввода дома через электронные ключи без подписания бумаг)

Просрочка передачи помещения

выплата неустойки за просрочку, возмещение убытков через суд,

а при просрочке от 2 месяцев одностороннее расторжение, возврат цены ДДУ, уплата процентов за пользование, возмещение убытков через суд

смарт-контракты (автоматизация выплаты неустойки без необходимости суда, а через некоторое время автоматически открывается право на отказ от ДДУ с возвратом цены)

Неопределённость недостатков: недобросовестные застройщики и потребительские экстремисты

дольщики ходят на приёмки с видеокамерами, берут на приёмку экспертов; застройщики вводят дома с недостатками, не пускают на приёмку экспертов, не подписывают дефектовочные акты, высылают односторонние акты

смарт-контракты (независимые аккредитованные эксперты оценивают недостатки без доступа к сведениям о застройщике и дольщике)

Передача помещения с недостатками

безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены, компенсация самостоятельно устранённых дольщиком недостатков,

а при отказе или существенности недостатков – одностороннее расторжение, возврат цены ДДУ, процентов за пользование, возмещение убытков через суд

смарт-контракты (независимые аккредитованные эксперты оценивают недостатки без доступа к сведениям о застройщике и дольщике, выплата компенсаций, а при необходимости автоматически открывается право на отказ от ДДУ с возвратом цены)

Строительство дома остановлено или прекратилось, и не будет завершено в срок

судебное расторжение, возврат цены ДДУ, процентов за пользование, возмещение убытков

смарт-контракты (автоматически отслеживается прогресс строительства, и при приостановке у дольщика автоматически открывается право на отказ от ДДУ с возвратом цены)

Существенное изменение проектной документации, в том числе площади помещения, изменение назначения общего имущества или нежилых помещений дома

судебное расторжение, возврат цены ДДУ, процентов за пользование, возмещение убытков

смарт-контракты (любые изменения критичных параметров ПД должны быть приняты большинством, непринявшие их участники вправе выйти из ДДУ с возвратом цены)

Ухудшение качества материалов дома через изменение проектной документации

нет

смарт-контракты (любые изменения критичных параметров ПД должны быть приняты большинством, непринявшие их участники вправе выйти из ДДУ)

Уплотнение застройки, отсутствие инфраструктуры, рекреационных зон

дольщики должны быть приравнены по правовому статусу к собственникам, чтобы иметь возможность участвовать в публичных слушаниях,   которые должны проводиться при заочном голосовании через Госуслуги

Ввод дома в эксплуатацию с нарушением процедуры, не пригодного для проживания

ждать, пока застройщик доделает

смарт-контракты (в приёмке участвуют не только представители органов власти, но и представители отрасли, дольщиков)

Отсутствие кадастрового учёта у построенного дома

ждать, пока застройщик поставит на учёт

законодательный запрет ввода дома в эксплуатацию без кадастрового учёта

Отсутствие оплаты по страховому полису, влекущее его недействительность

отказ от покупки у данного застройщика

необходимы разъяснения Верховного суда РФ

Невозможность расторжения ДДУ по соглашению сторон без отступного

отказ от покупки у данного застройщика, если это условие было в ДДУ при покупке

законодательное ограничение размера отступного 10 % от цены, смарт-контракты (типичные условия)

Отказ выплаты после заключения соглашения о расторжении

отмена расторжения в суде

смарт-контракты (любое расторжение происходит после полного возврата цены)

Невозможность достройки дома и передачи помещения, невозможность исполнить судебное решение о денежном взыскании

обращение с заявлением о банкротстве

смарт-контракты (все списания происходят автоматически, при устойчивой неплатёжеспособности автоматически происходит переход на внешнее управление Фондом)

Сложность, длительность и непредсказуемость судебных разбирательств

не обращаться в суд, простить нарушения

расширение приказного производства, обязательная медиация, смарт-контракты (устранение споров стандартными условиями и автоматизация их разрешения без необходимости суда)