31 мая 2024 года Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) опубликовала Государственный доклад «Защита прав потребителей в Российской Федерации в 2023 году».
В данном документе есть раздел, посвященный долевому строительству. Логично: ведь отношения дольщика и застройщика регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей». Вашему вниманию мы предлагаем выдержки из этого доклада, которые мы для удобства восприятия разделили на рубрики.
Рынок долевого строительства жилья
Институт долевого строительства аккумулирует целую систему правоотношений, включающую в себя взаимосвязь одних из самых сложных областей в рамках взаимодействия потребителей с хозяйствующими субъектами: финансовую сферу, сферу строительства и сферу правового сопровождения. Несмотря на это, долевое строительство является востребованной сферой, поскольку позволяет гражданам приобретать, как правило, значительно более дешевое жилье (что связано как и непосредственно со стоимостью самого объекта, так и возможностями льготного кредитования) по сравнению со вторичным рынком недвижимости.
В соответствии с данными «Доклада о реализации плана деятельности Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации за 2023 год» в 2023 году в рамках мероприятий по стимулированию программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации введено в эксплуатацию 110,439 млн м2 жилья (130 % от плана на 2023 год – 85 млн м²), 4,381 млн семей улучшили свои жилищные условия (118,4 % от плана на 2023 год – 3,7 млн семей). По программе стимулирования программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации в 2023 году выполнено 133 проекта, реализовано путем строительства и реконструкции 159 объектов (по данным на 13 февраля 2024 года) в 43 регионах (с учетом переходящих объектов с прошлых лет и опережающего финансирования) и введено в эксплуатацию более 11,45 млн м² жилья (104,6 %, плановый показатель – 10,9 млн м²)[1].
Согласно данным аналитического обзора многоквартирного жилищного строительства в Российской Федерации в 2023 году, подготовленного Аналитическим центром АО «ДОМ.РФ»,131 объем многоквартирного жилья, строящегося в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), в стадии строительства в 2023 году вырос на 7 % (после + 2 % в 2022 году) и достиг 106,0 млн м2 на 1 января 2024 года.
Застройщики ввели в 2023 году 39,3 млн м² многоквартирного жилья (на основании размещенных в ЕИСЖС разрешений на ввод), что на 6 % больше, чем в 2022 году. Еще 12,5 млн м² введено в многоквартирных домах, которые возводятся без привлечения средств дольщиков (рис. 2.51).
Рис. 2.51. Динамика объема строительства многоквартирного жилья, млн м2 С использованием счетов эскроу на 1 января 2024 года строилось 106,00 млн м2, что на 20,59 % больше, чем в 2022 году (87,9 млн м2), и составляет 96 % всего многоквартирного жилищного строительства, тогда как в 2022 году этот показатель был на уровне 89 %.
Согласно сведениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, за январь-декабрь 2023 года количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в 2023 году составило в Российской Федерации 1 009 277, что на 43,49 % больше, чем в 2022 году (703 377 ед.)[2]. Во многом это результат ажиотажного спроса на жилье во второй половине года, когда граждане стремились успеть купить квартиру на доступных условиях.
Продажи жилья в новостройках в 2023 году росли почти в 2 раза быстрее запусков: в результате застройщики вывели на рынок лишь на 26 % больше новых проектов, чем продали, тогда как в 2022 году на 46 % больше (см. рис. 2.52).
Рис. 2.52. Динамика запуска новых проектов по соотношению к уровню продаж
Высокий спрос на строящееся жилье привел к увеличению его распроданности:
объем проданного жилья вырос до 34 млн м² (+ 9 % к 2022 г.), а его доля – до 32 % (+ 1 п.п. за год), что можно увидеть на рис. 2.53.
Рис. 2.53. Динамика строительства жилья по соотношению к уровню продаж
Стоит отметить, что в 2023 году ипотека оставалась основным способом приобретения жилья в новостройках и доля ипотечных сделок достигла 89 %.
Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства на счета эскроу, составила в 2023 году 938 281 ед. Из этих данных следует, что доля сделок с использованием счетов эскроу составляет 92,97 %, тогда как в 2022 году этот показатель находился на уровне 77,84 % (547 474 ед. от 703 377ед.).
В условиях высоких цен на новостройки почти всё строящееся жилье приобреталось, прежде всего, по льготным программам (83 % сделок в 2023 г., + 15 п.п. за год): число ипотечных сделок с господдержкой в 2023 году увеличилось до 642 тыс. ДДУ (+ 72 % к 2022 году), по рыночным программам до 42 тыс. ДДУ (+ 12 % к 2022 году); количество сделок без ипотеки (89 тыс. ДДУ) продолжило сокращаться (– 34 % в 2023 году после – 33 % в 2022 году) (рис. 2.54).
Рис. 2.54. Динамика уровня продаж
В 2023 году застройщики ввели 39,3 млн м² многоквартирного жилья (на основании размещенных в ЕИСЖС разрешений на ввод), что на 6 % больше, чем в 2022 г. Еще 12,5 млн м² введено в многоквартирных домах, которые возводятся без привлечения средств дольщиков (рис. 2.55).
Рис. 2.55. Динамика роста новых проектов жилищного строительства
Такой рост количества новых проектов жилищного строительства привел к тому, что запасов строящегося жилья (количество лет, в течение которых объем строящегося жилья будет обеспечивать текущие объемы ввода даже при условии, что новых запусков не будет) достаточно для поддержания текущих вводов на горизонте до 2027 года.[3] На рис. 2.56 представлены объемы реализации квартир в строящихся домах в 2023 году.
Рис. 2.56. Реализация квартир в строящихся домах в 2023 году
При этом в 2023 году запуски росли в основном за счет регионов за пределами «топ-10» по объему строящегося жилья (+38 % г/г). В «топ-10» регионах объем новых проектов увеличился в годовом выражении всего на 9 %. В результате концентрация запусков в регионах «топ-10» за год сократилась с 57 до 51 %, что говорит о более сбалансированном развитии жилищного строительства в России.
Вместе с тем ситуация в части баланса спроса и предложения в крупнейших регионах неоднородна:
‒ в пяти из «топ-10» регионах – в г. Москве, Тюменской, Свердловской, Ростовской областях и Республике Татарстан ‒ формируются риски дефицита предложения. Соотношение распроданности и стройготовности в этих регионах превысило 80 %, а срок реализации строящегося жилья около 2 лет и меньше;
‒ в Ленинградской области и Краснодарском крае, напротив, риски избытка предложения: соотношение распроданности и стройготовности ~ 65 %, срок реализации непроданного строящегося жилья около 3 и более лет;
‒ в Московской области, г. Санкт-Петербурге и Новосибирской области спрос и предложение близки к балансу.
Рис. 2.57. Запуски новых проектов по регионам
Застройщики в 2023 году продолжали снижать площадь квартир в новых проектах, продолжала расти популярность малогабаритных квартир и студий (площадью до 35 м2), которые в том числе приобретались в инвестиционных целях (рис. 2.58, 2.59).
Рис. 2.58. Распределение количества строящихся в 2023 году квартир по площади, %
Рис. 2.59. Квартирография в регионах с объемом строящегося жилья более 1 млн м2, %
Правительством Российской Федерации продолжена реализация мер, нацеленных на минимизацию возможных негативных последствий в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей в силу закона и договоров долевого участия. В 2023 году продолжил работу Фонд развития территорий в целях урегулирования отношений между застройщиком и дольщиками.
С основными показателями проблемных объектов можно ознакомиться в Едином реестре проблемных объектов на рис. 2.60.
Рис. 2.60. Показатели проблемных объектов
Изменения законодательства в сфере долевого строительства
В сфере долевого строительства в 2023 году также принят ряд важных нормативных правовых актов.
В развитие части 34 статьи 131 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающей право публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) на изменение ранее принятого решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства на решение о финансировании мероприятий, предусмотренных пунктом 5 части 2 статьи 131 указанного Федерального закона, издано постановление Правительства Российской Федерации от 26 апреля 2023 г. № 661 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», предусматривающее порядок принятия Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан.
Так установлено, что решение принимается наблюдательным советом Фонда в том числе на основании ходатайства высшего должностного лица субъекта Российской Федерации, по результатам рассмотрения которого Фонд принимает решение об изменении способа восстановления прав граждан или об отказе в изменении способа восстановления прав граждан. Принятие Фондом решения об отказе в изменении способа восстановления прав граждан не препятствует повторному обращению с аналогичным ходатайством. В случае удовлетворения ходатайства в решении об изменении способа восстановления прав граждан указывается предельная сумма выплат.
Также уточняется порядок выплаты возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования, включенные в реестр требований участников строительства, и гражданам, являющимся членами кооператива, которые имеют требования о передаче жилого помещения.
В целях снижения негативных последствий введения в отношении Российской Федерации ограничительных мер экономического характера Федеральным законом от 4 августа 2023 г. № 421-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в законодательство об участии в долевом строительстве внесены изменения, предусматривающие особенности начисления застройщику неустойки (пени) за ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве, предметом которого является уникальный объект.
Кроме того, учитывая необходимость сокращения сроков принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по восстановлению прав граждан – участников строительства, издано постановление Правительства Российской Федерации от 22 ноября 2023 г. № 1960 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», предусматривающее определение объема финансирования за счет имущества Фонда на основании ходатайства субъекта Российской Федерации.
В развитие положений Федерального закона от 8 марта 2022 г. № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2023 г. № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» в период с 30 декабря 2023 года по 31 декабря 2024 года включительно установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, которые предусматривают привлечение независимого специалиста для целей осмотра передаваемого застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяют порядок устранения застройщиком выявленных недостатков объекта долевого строительства в досудебном порядке и направлены на обеспечение гарантий защиты прав участников долевого строительства в условиях сложившейся нестабильной экономической ситуации. Срок устранения недостатков увеличен до 60 календарных дней. Упразднено право участника долевого строительства сразу требовать денежного возмещения расходов на устранение недостатков и уменьшения цены договора.
Также в 2023 году приняты постановление Правительства Российской Федерации от 20 сентября 2023 г. № 1529 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», постановление Правительства Российской Федерации от 29 ноября 2023 № 2023 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации», в соответствии с которыми внесены изменения в Стратегию развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года, утвержденную распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 октября 2022 г. № 3268-р.
Обращения дольщиков в Роспотребнадзор
В 2023 году можно отметить снижение количества обращений в Роспотребнадзор по вопросам защиты прав потребителей в сфере услуг долевого строительства жилья на 7,77 % (1555 обращений) по сравнению с 2022 г. (1686 обращений),
При этом от граждан поступило 1283 обращения (в том числе 63 устных, 1220 письменных), от органов государственной власти и местного самоуправления – 265 (удельный вес 20,65 % от общего количества обращений).
Всего рассмотрено 1499 обращений, из которых дано разъяснений в пределах установленной компетенции – 1210 (83,1 %), направлено по подведомственности – 210 (13,4 %).
Количество обращений, ставших основанием для проведения контрольных (надзорных) мероприятий, – 4 (0,26 % от общего числа поступивших обращений), по фактам нарушений, выявленных в результате рассмотрения обращений, составлено 13 протоколов об административных правонарушениях.
В рамках федерального государственного контроля (надзора) в области защиты прав потребителей в сфере оказания услуг долевого строительства жилья было проведено 64 контрольных (надзорных) мероприятия без взаимодействия: 63 наблюдения за соблюдением обязательных требований, 1 выездное обследование.
С целью стимулирования добросовестного соблюдения обязательных требований контролируемыми лицами, а также с целью устранения условий, причин и факторов, способных привести к нарушениям обязательных требований и (или) причинению вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям Роспотребнадзор в 2023 году активно продолжал свою деятельность по созданию условий для доведения до сведения контролируемых лиц информации о способах соблюдения обязательных требований через проведение профилактических мероприятий.
В 2023 году было проведено 505 мероприятий профилактического характера, из которых, например, информирование составило 199 (в сравнении с показателем 2022 года прирост указанного вида профилактики составил 25,9 %), которое проводилось путем выступлений и публикаций в СМИ, на сайтах территориальных органов Роспотребнадзора, а также через распространение печатных изданий, плакатов, буклетов и другой наглядной информации, объявление предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований – 109, консультирование – 181, профилактический визит – 7. Структура профилактических мероприятий в сфере долевого строительства жилья в 2023 году представлена на рис. 2.61.
Рис. 2.61. Структура профилактических мероприятий в сфере долевого строительства жилья в 2023 году, %
Территориальные органы Роспотребнадзора с целью обеспечения защиты граждан, чьи права были нарушены недобросовестными действиями застройщиков, в полной мере используют свои полномочия с целью восстановления их потребительских прав в судебном порядке.
Так, в 2023 году территориальными органами Роспотребнадзора в суд подано 63 иска (на 12,7 % больше, чем в 2022 году), из них в защиту неопределенного круга потребителей – 5, в защиту прав конкретного потребителя – 55, в защиту группы потребителей – 3. Количество рассмотренных исков составило 49, из которых удовлетворено 86 %.
Важно отметить, что при участии Роспотребнадзора в указанных формах в судах в пользу потребителей присуждено денежных средств в размере 27 112,5 тыс. руб., из них в счет компенсации морального вреда – 1324,5 тыс. руб.
В 2023 году Роспотребнадзор активно наращивал свою деятельность, связанную с участием в судах в качестве государственного органа, дающего заключение по делу. Общее количество заключений в целях защиты прав потребителей составило 2287 (прирост в сравнении с данными 2022 года – 224,9 %). Количество рассмотренных исков, по которым территориальными органами Роспотребнадзора были даны заключения по делу, в 2023 году – 1477, из которых удовлетворено – 1421. В 2023 году при участии Роспотребнадзора в форме дачи заключения по делу в судах в пользу потребителей присуждено денежных средств в размере 761 513,8 тыс. руб., в том числе в качестве компенсации морального вреда – 18 450,5 тыс. руб.
Судебная практика Роспотребнадзора по защите прав дольщиков
Управление Роспотребнадзора по Московской области
ознакомившись с исковыми требованиями потребителя к застройщику о взыскании стоимости устранения дефектов, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов поддержало требования и предоставило в суд заключение в защиту прав потребителя по следующим основаниям.
Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить и передать истцу объект долевого строительства в виде квартиры.
По акту приема-передачи объект долевого строительства – квартира – была передана ответчиком истцу с недостатками, в этой связи истец обратился в экспертную организацию с целью проведения строительно-технической экспертизы для определения стоимости устранения недостатков. Досудебная претензия, направленная истцом в адрес ответчика, осталась без удовлетворения.
По результатам рассмотрения обстоятельств дела Дмитровским городским судом было принято решение об удовлетворении заявленных требований и взыскании с застройщика в пользу потребителя денежных средств (дело № 2-323/2024).
В Управление Роспотребнадзора по Московской области поступили обращения потребителей с просьбой вступить в гражданский процесс и предоставить заключение в суд.
Исковые требования мотивированы тем, что между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить и передать истцам в срок объект долевого строительства в виде однокомнатной квартиры.
Истцы исполнили свои обязательства по договору в полном объеме, уплатив полную стоимость квартиры, однако ответчик допустил ненадлежащее исполнение обязательств по договору, нарушив срок передачи объекта долевого строительства.
Ответчик досудебную претензию истцов о взыскании неустойки за просрочку обязательства не удовлетворил, в связи с чем истцы обратились в суд за защитой нарушенных прав.
По результатам рассмотрения Дмитровским городским судом было принято решение об удовлетворении заявленных требований и о взыскании с Застройщика неустойки, штрафа и компенсации морального вреда (дело № 2-1051/2024).
Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю
приняло участие в деле для дачи заключения в целях защиты прав потребителя, который обратился в суд с требованиями об обязании передачи объекта, признании обязательства по оплате договора долевого участия исполненным, компенсации морального вреда, взыскании штрафа. Свердловским районным судом г. Красноярска рассмотрено заявление потребителя в отношении застройщика по его отказу в передаче объекта долевого строительства и требованию доплаты за дополнительные 2,5 м2 (увеличение площади объекта связано с уменьшением толщины внутриквартирных стен из-за изменения материала – с кирпича толщиной 120 мм на пазогребневые плиты толщиной 80 мм). Застройщиком подан встречный иск о взыскании с потребителя оплаты за 2,5 кв. м.
Решением Свердловского районного суда г. Красноярска требования потребителя удовлетворены, в удовлетворении требований застройщика – отказано. Объект долевого строительства передан потребителю без доплаты. Апелляционным определением Красноярского краевого суда решение суда первой инстанции отменено в части взыскания штрафа, в остальной части решение оставлено без изменения (дело № 21867/2023).
Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю
обратилось в суд в защиту прав двух потребителей с требованиями о взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда и штрафа. Поводом к подаче иска послужили обращения потребителей, с которых застройщик неправомерно потребовал доплату по договорам долевого участия в связи с увеличением площади передаваемого объекта менее чем 1 м2. При этом договором предусмотрено, что перерасчет цены объекта производится в случае отклонения площади передаваемого объекта на 1 м2 и более. Решением мирового судьи судебного участка № 72 в Свердловском районе г. Красноярска требования удовлетворены частично и в пользу потребителей взысканы денежные средства (дело № 02-1549/72/2023).
Управление Роспотребнадзора по Свердловской области
обратилось с иском в суд в интересах потребителя к Застройщику о взыскании расходов на устранение строительных недостатков, неустойки и компенсации морального вреда, а также о возложении на ответчика обязанности устранить недостатки ограждающих конструкций (стен) в квартире, указанные в заключении специалистов, путем утепления дефектных участков стен со стороны фасада жилого дома в соответствии с требованиями нормативно-технической и проектной документации. Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга взысканы денежные средства с Застройщика в счет возмещения расходов на устранение недостатков в квартире, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено в части порядка устранения недостатков промерзания стен в квартире – с указанием, что недостатки промерзания стен подлежат устранению путем выполнения комплекса ремонтно-строительных работ в соответствии с дефектной ведомостью – ведомостью объемов работ, учитывающей виды и объемы работ, необходимые для устранения дефектов на объекте, а также используемые материалы и прочие ресурсы по заключению судебной строительно-технической экспертизы эксперта (дело № 33-24/2024 (№ 2-674/2023).
Источники:
[1] https://www.minstroyrf.gov.ru/upload/iblock/1b4/t430jrddcf1weo6wkxlexe5anaftzdpg/01.03.2024_2_P_02.pdf. 131 https://дом.рф/upload/iblock/2bb/e5gdg76gk32xfy3n0r5cx5css38ra72a.pdf.
[2] https://rosreestr.gov.ru/open-service/statistika-i-analitika/statisticheskaya-otchetnost/
[3] https://наш.дом.рф/аналитика/реализация_строящихся_квартир
[4] https://www.rospotrebnadzor.ru/documents/details.php?ELEMENT_ID=27780&ysclid=ly8ksoj36622844036