10. К вопросу о соблюдении баланса интересов сторон договора при определении последствий нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства

Прежде чем непосредственно говорить об отдельных проблемах, связанных с исполнением обязательства по договору участия в долевом строительстве, необходимо определить, что следует понимать под исполнением договора (обязательства).


ГК РФ не содержит понятия «исполнение договора», равно как и общих положений, регулирующих данный вопрос. Общие нормы исполнения договора как обязательственного правоотношения содержатся в гл.22 ГК РФ «Исполнение обязательств».


С.В. Сарбаш называет исполнение обязательства «сложным объективным явлением» и рассматривает его с нескольких точек зрения:

1) исполнение как фактические действия, осуществление программы действий сторон договорного обязательства;

2) исполнение как юридический факт, поскольку надлежащее исполнение обязательства влечет его прекращение;

3) исполнение как юридический поступок, при котором воля субъекта не имеет правового значения для достижения результата;

4) исполнение как сделка[1].


По-нашему мнению, стоит согласиться с теми цивилистами, которые признают исполнение обязательства сделкой, но сделкой особого рода[2]. Как следует из ст.153 ГК РФ сделка включает в себя волевые действия, влекущие, в частности, прекращение гражданских прав и обязанностей в рамках обязательства. При этом исполнение представляет собой некое «вторичное обязательство», возникшее из первоначального и направленное на прекращение данного обязательства. Кроме того, свидетельством того, что исполнение обязательства является сделкой может также служить тот факт, что иные способы прекращения обязательств (зачет, отступное, прощение долга и др.), наряду с исполнением, являются сделками[3].


Исполнение обязательства всегда опосредует динамику договорного правоотношения, т.е. представляет собой определенный процесс, который выражается как в действиях должника, так и действиях кредитора. Следовательно, исполнение договорного обязательства будет иметь место только тогда, когда кредитор принял исполнение от должника.


С учетом вышесказанного, а также ч.1 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ в рамках договора участия в долевом строительстве возможно выделить, в частности, следующие обязательства:

  • обязательства застройщика:

а) по созданию (возведению) многоквартирного дома;

б) по передаче участнику объекта долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

  • обязательства участника:

а) по уплате денежных средств, составляющих цену договора участия в долевом строительстве;

б) по принятию объекта долевого строительства при наличии у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию.


Надлежащее исполнение обязательства означает в том числе исполнение обязательства в предусмотренный договором срок. Нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства на практике встречается достаточно часто. Причины просрочки могут быть самыми различными: от административных, связанных с выдачей необходимых разрешительных документов, до гражданско-правовых вследствие нарушения своих обязательств контрагентом застройщика.


Согласно ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения установленного в договоре срока передачи объекта долевого строительства, застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования Банка России от цены договора за каждый день просрочки.


При этом в случае если участник долевого строительства – гражданин, сумма неустойки (пени) увеличивается вдвое. В литературе широко обсуждается вопрос о применении данной нормы к индивидуальному предпринимателю, а также гражданину, не имеющему статус индивидуального предпринимателя, но заключившему договор в целях осуществления предпринимательской деятельности.


По мнению М.М. Монастырева, к правоотношениям с участием данных лиц должны применяться нормы о взыскании неустойки в двойном размере в отсутствие прямого указания в законе на их применение к гражданину-потребителю[4].


Однако полагаем, что такой вывод не основан на комплексном анализе норм Федерального закона № 214-ФЗ с учетом его основной цели, выражающейся в защите прежде всего гражданина-потребителя, который приобретает объект долевого строительства в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В связи с указанным полагаем необходимым согласиться с мнением О.В. Герценштейн, согласно которому положение о взыскании двойного размера неустойки не применимо к индивидуальному предпринимателю, а также лицу, не зарегистрированному в качестве такового, поскольку по смыслу данной нормы неустойку в двойном размере вправе требовать только потребитель как более слабая сторона[5].


Судебная практика по данному вопросу также не содержит единообразного ответа на данный вопрос. Например, как указал Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 27 июня 2017 г. по делу № А50-115/2017[6], исходя из смысла нормы ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ, правило о взыскании неустойки в двойном размере применимо только к гражданину-потребителю, приобретающему объект долевого строительства для собственных нужд, как мера, предусматривающая повышенную ответственность застройщика по отношению к гражданину-потребителю.


Напротив, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 17 августа 2016 г. по делу № 41-93691/2015[7] суд отклонил довод застройщика о неприменении правила о взыскании неустойки в двойном размере в отношении индивидуального предпринимателя, приобретшего нежилое помещение для осуществления предпринимательской деятельности, поскольку участником долевого строительства является гражданин, что не противоречит ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ.

Однако полагаем, что такое толкование не учитывает характера целей, которые преследуют индивидуальный предприниматель и потребитель при заключении договора участия в долевом строительстве: предпринимательский или потребительский.


В связи с указанным, полагаем необходимым применять правило о взыскании неустойки в двойном размере только в том случае, если гражданином выступает потребитель – участник, приобретающий объект долевого строительства в личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В целях исключения случаев применения данного правила к индивидуальным предпринимателям, возможно конкретизировать ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ путем указания на гражданина-потребителя.


Еще одной проблемой, которую нельзя не затронуть при рассмотрении вопроса о поиске баланса интересов сторон при определении последствий нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, является так называемый «потребительский экстремизм дольщиков» или «злоупотребление правами потребителей».


Понятие злоупотребления правами потребителей в действующем законодательстве РФ отсутствует, однако оно указано в законопроекте № 793716-6 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[8] (отклонен Государственной Думой Федерального Собрания РФ 18 января 2017 г.), согласно п.1 ст.1 которого под злоупотребляем правами потребителей понимается недобросовестное осуществление потребителем прав, использование преимуществ в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей», совершаемое с целью обогащения или причинения вреда продавцу (исполнителю), либо иной противоречащей закону целью. Такое поведение может быть выражено также посредством уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.


В рамках договора участия в долевом строительстве злоупотребление может иметь различное выражение. Суть одного из них состоит в следующем: для взыскания и получения с застройщика наибольшей суммы денежных средств участник долевого строительства (гражданин-потребитель) разбивает срок просрочки на несколько периодов и заявляет требования о взыскании части суммы неустойки, морального вреда, судебных расходов, а также штрафа за соответствующий период.


Одним из способов борьбы с потребительским экстремизмом участников долевого строительства является отказ в защите принадлежащего участнику права на основании ст.10 ГК РФ, однако применение указанной статьи является правом, а не обязанностью суда, более того доказать такое злоупотребление правом достаточно проблематично.


Судебная практика по данному вопросу различна. Например, в Определении от 31 января 2017 г. № 83-КГ16-14[9] Верховный Суд РФ признал правомерным взыскание морального вреда за часть периода просрочки, несмотря на то, что за другую часть просрочки решением суда уже взыскана денежная сумма.


По нашему мнению, одной из причин появления потребительского экстремизма является отсутствие в Федеральном законе № 214-ФЗ четкого порядка исчисления неустойки при неисполнении застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве. Из анализа ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ неясно, что необходимо считать днем исполнения обязательства: дата, указанная в договоре либо дата фактического исполнения (дата подписания акта приема-передачи). В последнем случае возникает еще один вопрос: если застройщик не передал объект долевого строительства участнику, что является датой фактического исполнения обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в целях определения ставки рефинансирования?


В связи с отсутствием единого подхода, участники долевого строительства исчисляют размер взыскиваемой с застройщика неустойки способом, который в наибольшей степени позволяем им удовлетворить свои имущественные интересы. В связи с указанным полагаем необходимым в целях установления единообразной практики расчета размера неустойки издание соответствующих разъяснений Верховым Судом РФ.


Таким образом, в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства участнику застройщик несет ответственность, в частности, в виде выплаты неустойки, при этом если участником долевого строительства является гражданин – неустойка выплачивается в двойном размере (ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ).


Полагаем необходимым толковать понятие «гражданин», указанное в ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ ограничительно, применяя норму о взыскании неустойки в двойном размере только к гражданину-потребителю, который приобретает объект долевого строительства в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.


В виду отсутствия единообразной судебной практики по вопросу об определении дня исполнения обязательства, по состоянию на который подлежит начислению неустойка в случае непередачи объекта долевого строительства участнику, полагаем необходимым Верховному Суду РФ рассмотреть этот вопрос в рамках одного из постановлений или информационных писем


[1] Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.07.2017).

[2] Флейшиц Е.А. Обязательства из причинения вреда и из неосновательного обогащения. М., 1951. С. 216 – 217.

[3] Сарбаш С.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.07.2017).

[4] Монастырев М.М. О некоторых вопросах защиты прав застройщика при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (часть 2) // Право и экономика. – 2015. № 6. С. 16.

[5] Герценштейн О.В. Отдельные аспекты ответственности за нарушение обязательств // Арбитражный и гражданский процесс. 2011. № 4. С. 7.

[6] Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2017 г. по делу № А50-115/2017 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.07.2017).

[7] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 августа 2016 г. по делу № 41-93691/2015 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.07.2017).

[8] Проект федерального закона № 793716-6 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». URL: http://sozd.parlament.gov.ru/bill/793716-6 (дата обращения: 16.06.2017).

[9] Определение Верховного Суда РФ от 31 января 2017 г. № 83-КГ16-14 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.07.2017).