09. Форма договора и его государственная регистрация

Форма сделки определяет внешнее выражение воли сторон договора, в том числе, договора участия в долевом строительстве.

Частью 3 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрена (простая) письменная форма договора участия в долевом строительстве.

Согласно п.п.2, 3 ст.434 ГК РФ письменная форма договора может быть выражена путем:


  • составления одного документа;
  • обмена письмами, телеграммами и другими документами, включая электронные, на основании которых возможно установить, что документ исходит от стороны по договору;
  • совершения конклюдентных действий в ответ на письменное предложение заключить договор.


Федеральный закон № 214-ФЗ не содержит прямого указания на заключение договора участия в долевом строительстве путем составления одного документа. Вместе с тем требование о необходимости государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренное ч.3 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ, фактически ограничивает стороны договора в выборе способа выражения письменной формы только путем составления одного документа. Так, А.А. Маковская указывает, что договоры, которые подлежат государственной регистрации, в каждом случае заключаются путем составления одного документа[1].

В связи с указанным полагаем возможным дополнить ч.3 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ указанием на заключение договора участия в долевом строительстве путем составления одного документа аналогично заключению договора продажи предприятия (ст.560 ГК РФ), аренды предприятия (ст.658 ГК РФ), договора о залоге недвижимого имущества (ст.10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и др.

При определении понятия «документ», стоит отметить, что общепринятое в правовом смысле толкование данной категории в настоящее время отсутствует. Согласно ст.1 Федерального закона от 29 декабря 1994 г. № 77-ФЗ «Об обязательном экземпляре документов»[2] под документом понимается материальный носитель, содержащий информацию, представленную в любом виде. Ранее действовавший Федеральный закон от 20 февраля 1995 г. № 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации»[3], в свою очередь, под документом (ст.2 данного Федерального закона) определял саму информацию, зафиксированную на материальном носителе, с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать. Действующий Федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации»[4] не содержит подобного толкования, указывая лишь на понятие «электронный документ».

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является одной форм контроля государства за соблюдением требований Федерального закона № 214-ФЗ и гарантий прав участников долевого строительства, она направлена на недопущение передачи прав на один и тот же объект долевого строительства одновременно нескольким лицам, а также информирование широкого круга лиц об установлении договорных отношений. При этом как следует из п.3 ст.433 ГК РФ отсутствие государственной регистрации договора не означает отсутствие обязательства между сторонами данного договора[5].

Указанное означает, что для третьих лиц договор участия в долевом строительстве, считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 Информационного письма ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»[6]). При этом отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не лишает участника долевого строительства требовать исполнения договора, на что указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 12 марта 2013 г. № 15510/12[7]. Кроме того, в данном Постановлении Президиумом ВАС РФ был сделан ряд основополагающих выводов относительно отсутствия государственной регистрации договора участия в долевом строительстве:


  • у участника долевого строительства не возникает особых прав, установленных Федеральным законом № 214-ФЗ (право залога);
  • застройщик не освобождается от ответственности, предусмотренной ч.1.1 ст.1 Федерального закона;
  • если в отношении одного и того же объекта долевого строительства заключены несколько договоров участия в долевом строительстве, в том числе которые не были зарегистрированы, право требования передачи объекта принадлежит лицу, договор с которым зарегистрирован.


Указанное означает, что в случае, если не прошедший государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве был заключен раньше, сторона не вправе требовать исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства[8].

Значение государственной регистрации договора участия в долевом строительстве выражается также в необходимости уплаты участниками долевого строительства цены договора только после такой регистрации (ч.3 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Таким образом, договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме. При этом требование о необходимости государственной регистрации данного договора фактически ограничивает стороны в выборе способа выражения письменной формы только путем составления одного документа. Ввиду отсутствия прямого указания в Федеральном законе № 214-ФЗ, полагаем возможным дополнить ч.3 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ положением, согласно которому договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме путем составления одного документа.

Государственная регистрация договора призвана обеспечить прозрачность сделки, информирование неограниченного круга лиц о правоотношениях между участником долевого строительства и застройщиком. До государственной регистрации договора участия в долевом строительстве участник вправе требовать исполнения договора участия в долевом строительстве, однако не приобретает специальных прав, возникающих исключительно при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, например, права залога


[1] Маковская А.А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. № 5. С. 26.

[2] Федеральный закон от 29 декабря 1994 г. № 77-ФЗ «Об обязательном экземпляре документов» // Собрание законодательства РФ. 1995. № 1. Ст. 1.

[3] Федеральный закон от 20 февраля 1995 г. № 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации» // Собрание законодательства РФ. 1995. № 8. Ст. 609 (утратил силу).

[4] Федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 31 (ч. 1). Ст. 3448.

[5] Горбунова Е.Н. Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства: Дисс. … канд.юрид.наук. М., 2014. С. 29.

[6] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // Вестник ВАС РФ.  2014. № 4.

[7] Постановление Президиума ВАС РФ от 12 марта 2013 г. № 15510/12 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.07.2017).

[8] Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 994 – 995.