07. Гарантийный срок на объект долевого строительства

Гарантийный срок представляет собой период времени, в рамках которого застройщик обеспечивает участнику возможность использования объекта долевого строительства в соответствии с его назначением, а участник вправе предъявить требования к застройщику об устранении выявленных в течение данного периода недостатков.

На основании ч.5 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может быть менее пяти лет. Данное положение не распространяется на технологическое и инженерное оборудование, гарантийный срок которого должен составлять не менее трех лет. При этом, существенным признается только условие о гарантийном сроке объекта долевого строительства.

Полагаем необходимым согласиться с точкой зрения В.В. Витрянского, согласно которой законодателю не было необходимости включать в Федеральный закон № 214-ФЗ указание на гарантийный срок как на существенное условие договора участия в долевом строительстве, поскольку при отсутствии в договоре условия о гарантийном сроке разумнее считать его равным пяти годам[1].

В течение указанного срока на застройщике лежит бремя доказывания своей невиновности в соответствии с ч.7 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ. В судебной практике нередко возникают вопросы, связанные с предъявлением требований в течение не истекшего гарантийного срока лицом, которому на основании договора (например, купли-продажи) перешло право собственности на возведенный объект долевого строительства.

В указанном случае первоначальный участник долевого строительства выбывает из правоотношения с застройщиком по договору участия в долевом строительстве. Вместе с тем в судебной практике с учетом подп.«а» п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по  спорам о защите прав потребителей» сложилась позиция, согласно которой лицо, приобретшее право собственности на такой объект, вправе предъявлять требования, связанные с качеством построенного объекта, в течение гарантийного срока, который не истек. Так, согласно апелляционному определению судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 18 марта 2015 г. по делу № 33-1649/2015[2] отсутствие между конечным потребителем и застройщиком договорных правоотношений не свидетельствует об отказе ему как собственнику объекта в удовлетворении требования об устранении недостатков в пределах гарантийного срока.

Гарантийный срок на объект долевого строительства служит критерием разграничения договорного и внедоговорного характера требования участника долевого строительства об устранении недостатков. Как указывает А.С. Дурнов, с одной стороны, обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве прекратились с принятием объекта участником. С другой стороны, установление гарантийного срока позволяет говорить о фактическом продолжении действия договорного обязательства. Однако истечение гарантийного срока не лишает права участника долевого строительства обратиться к застройщику с требованием об устранении недостатков, которое носит внедоговорный характер, следовательно, бремя доказывания перешло к участнику долевого строительства[3].

Поскольку согласно ч.5 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок устанавливается по соглашению сторон, возникает вопрос: могут ли стороны своим соглашением установить различный гарантийный срок либо вовсе исключить условие о его применении в отношении отдельных частей объекта долевого строительства? Полагаем, что в силу императивного указания Федерального закона № 214-ФЗ, такое условие договора долевого участия следует считать недействительным.

В соответствии с ч.5 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок на объект долевого строительства начинает исчисляться с момента передачи объекта долевого строительства участнику, что означает, что право требовать устранения недостатков у участника долевого строительства возникает после подписания передаточного акта[4].

Вместе с тем данная норма является диспозитивной и стороны договора могут определить иной момент начала течения гарантийного срока. Однако могут ли стороны в соответствии с принципом свободы договора (ст.421 ГК РФ) определить момент начала течения гарантийного срока ранее передачи объекта участнику долевого строительства, например, указать в качестве такового момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию?

Полагаем, что такая ситуация в принципе возможна, однако участник долевого строительства в таком случае несет определенный риск: может возникнуть ситуация, при которой многоквартирный дом введен в эксплуатацию, однако не передан участнику долевого строительства, в том числе по причине устранения застройщиком выявленных по итогам приемки недостатков и отказа участника долевого строительства подписать акт приема-передачи. В связи с чем, полагаем, что подобное условие при включении его в договор можно признать в качестве ущемляющего права потребителя на основании ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Таким образом, условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства отнесен Федеральным законом № 214-ФЗ к числу существенных. Поскольку гарантийный срок устанавливается в отношении всего объекта долевого строительства, стороны не могут своим соглашением исключить применение гарантийного срока к отдельным частям объекта долевого строительства либо уменьшить его по сравнению с минимально установленным в ч.5 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Полагаем, что в случае если момент начала течения гарантийного срока определен не моментом передачи объекта долевого строительства, а, например, моментом ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, данное условие может быть признано судом как ущемляющее права потребителя.

[1] Витрянский В.В. Договор строительного подряда и иные договоры в сфере строительства // Хозяйство и право. 2005. № 7. С. 54.

[2] Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 18 марта 2015 г. по делу № 33-1649/2015 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).

[3] Дурнов А.С. Правонарушение как основание гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Гражданское право. 2010. № 1. С. 18.

[4] Шарапов В.В. Обзор изменений и дополнений в Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 (долевые инвестиции в новостройки). СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.08.2017).