11. Исполнение договора надлежащему лицу при перемене лиц в обязательстве: проблемы правоприменения

В ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ прямо предусмотрена уступка требования участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в отличие от перевода долга, порядок которого данным Федеральным законом не предусмотрен.

Статьей 11 данного Федерального закона допускается два варианта уступки права:


  • без необходимости одновременного перевода долга – после уплаты участником долевого строительства (цедентом) цены договора участия в долевом строительстве в полном объеме;
  • одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (цессионария), в том случае, если цедентом не была уплачена либо уплачена не в полном объеме цена договора участия в долевом строительстве (передача договора).


Во втором случае на перевод долга с первоначального участника долевого строительства на нового требуется согласие застройщика.

Как следует из ч.1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка требования совершается в порядке, установленном ГК РФ, согласно п.2 ст.382 которого для перехода прав кредитора согласие должника не требуется, за исключением случаев, когда законом или договором не предусмотрен иной вариант. При этом п.2 ст.388 ГК РФ запрещена уступка требования без согласия должника по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение.

В ч.1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ не содержится специальных положений, которые предусматривают обязательное получение согласия застройщика при уступке требования в случае полной выплаты участником долевого строительства цены по договору участия в долевом строительстве, равно как и отсутствует запрет на ее совершение.

Возникает вопрос: возможно ли включение такого условия в договор и не ограничивает ли оно права участника долевого строительства?

С одной стороны, запрет на уступку требования без согласия застройщика по договору участия в долевом строительстве продиктован интересами застройщика, заключающимися в исключении создания предпосылок для деятельности «конкурирующих» лиц, которые в рамках уступки требования фактически «перепродают» объект долевого строительства. Согласие участника долевого строительства с таким условием вероятно основано на принципе свободы договора.

С другой стороны, подобный запрет на совершение уступки требования в значительно степени ограничивает права участника долевого строительства.

 Судебная практика по данному вопросу идет по пути защиты прав участников-потребителей, признавая условие договора участия в долевом строительстве о необходимости получения согласия застройщика на уступку требования ущемляющим права потребителя. То есть в случае, если в качестве участника долевого строительства выступает лицо, которое не является гражданином-потребителем, суды признают данное условие договора действительным.

Так, как указал Третий арбитражный апелляционный суд в постановлении от 18 февраля 2016 г. по делу № 33-21473/2015[1] условие договора, предусматривающее в любом случае получение согласия застройщика на совершение уступки требования, нарушает права потребителя.

В свою очередь, в Определении от 20 декабря 2016 г. № 2621-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Братченко Александра Георгиевича на нарушение его конституционных прав положением пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации»[2] Конституционный Суд РФ указал, что требование п.2 ст.382 ГК РФ, в том числе в рамках заключенного договора уступки требования по договору участия в долевом строительстве, направлено на обеспечение баланса интересов сторон обязательства при переходе к другому лицу прав кредитора.

Полагаем, что данный вопрос не может быть однозначно решен в пользу признания условия договора о запрете уступки требования без согласия застройщика ущемляющим права потребителя, поскольку на момент заключения договора невозможно понять истинную цель, которую преследует гражданин при заключении договора участия в долевом строительстве, более того, данные цели могут измениться. В связи с чем полагаем, что при рассмотрении спора судам необходимо выяснять цель заключения гражданином договора участия в долевом строительстве исходя из конкретных обстоятельств дела.

Как следует из п.п.1, 2 ст.384 ГК РФ объем прав нового кредитора должен быть идентичен объему прав прежнего кредитора, вместе с тем договором может быть предусмотрено иное. Запрет на переход права требования по денежному обязательству в части может быть установлен только законом.

Как следует из п.37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»[3] денежное обязательство – обязательство, в котором денежные средства выступают как средство платежа. Следовательно, обязательство участника долевого строительства является денежным.

В связи с указанным полагаем, что запрет, установленный в п.п.2, 3 ст.388 ГК РФ, в силу которых не допускается уступка требования, если личность кредитора имеет существенное значение для должника, а также совершение уступки права по денежному обязательству при запрете на такую уступку соглашением сторон, не применим к правоотношениям в рамках договора участия в долевом строительстве.

Системное толкование п.п.2, 3 указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что запрет на уступку требования допускается только по неденежному обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника[4]. Следовательно, даже при включении в договор участия в долевом строительстве условия о запрете уступки требования такое условие нельзя считать недействительным. Уступка будет действительна, однако к такой сделке применяются последствия п.3 ст.388 ГК РФ.

В качестве условия, ущемляющего права потребителя на реализацию права уступки требования по договору участия в долевом строительстве может рассматриваться выплата застройщику определенной денежной суммы, установленной в договоре, поскольку ни ГК РФ, ни Федеральный закон № 214-ФЗ не предусматривают взимание застройщиком дополнительной платы, кроме цены договора (см. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2015 г. по делу № А41-24949/15[5]).

Полагаем, что в качестве нарушающего права потребителя может рассматриваться также условие о взыскании платы за согласие застройщика на совершение уступки требования, если договором предусмотрено получение согласия застройщика.

Что касается объема передаваемого права, то в широком смысле в рамках договора участия в долевом строительстве можно выделить следующие группы прав:


  • основное право – требовать передачи объекта долевого строительства;
  • права, обеспечивающие исполнение обязательства, например, право требовать уплаты неустойки;
  • иные права, связанные с исполнением договора участия в долевом строительстве.


Как правило цель заключения первоначальным участником долевого строительства соглашения об уступке требования по договору участия в долевом строительстве состоит в получении прибыли в виде разницы от суммы, уплаченной по договору участия в долевом строительстве на начальном этапе строительства и суммой, указанной в соглашении об уступке требования, которая повышается с завершением строительства объекта.

В таком случае стоит учитывать, что если строительство не будет завершено в предусмотренный договором срок, то сумма неустойки будет равняться сумме, предусмотренной договором участия в долевом строительстве, которая будет гораздо меньше уплаченной по соглашению об уступке требования. Иными словами цессионарий вправе требовать сумму по договору участия в долевом строительстве, но не сумму по соглашению об уступке требования.

Важным вопросом, который непременно рассматривается при изучении вопроса об уступке требования, является возможность передачи части требования без передачи требования по основному обязательству, например, в части требования взыскания неустойки или штрафа, предусмотренного Законом РФ «О защите прав потребителей».

Согласно п.21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»[6] перевод обязанности по уплате имущественных санкций без перевода основной обязанности не противоречит законодательству РФ.

Полагаем, что указанное справедливо и в случае, если уступлено право требования штрафа, предусмотренного Законом РФ «О защите прав потребителей», что подтверждается судебной практикой (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 августа 2017 г. по делу № А41-6992/17[7]).

В п.2 ст.11 Федерального закона предусмотрено еще одно ограничение совершения уступки требования: срок.  Уступка может быть совершена только с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и до момента подписания сторонами документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства.

Вместе с тем, данное положение в судебной практике толкуется гораздо шире: уступка требования в части взыскания неустойки возможна после передачи объекта долевого строительства, однако такая уступка не подлежит государственной регистрации.

Так, согласно постановлению Первого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2016 г. по делу № А79-3882/2015[8] заключение договора уступки в отношении неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве «законом не запрещено», при этом поскольку обязательства сторон исполнены, то соответствующее обременение прекратило свое существование, необходимость государственной регистрации договора уступки требования неустойки отсутствует. Отсутствие государственной регистрации договора уступки не влияет на его действительность.

Аналогичные выводы содержатся в Определении Верховного Суда РФ от 1 сентября 2015 г. № 308-КГ15-11584 по делу № А32-32825/2014[9].

Важным вопросом в случае передачи права требования по договору участия в долевом строительстве от участника-юридического лица к гражданину-потребителю является возможность защиты такого гражданина нормами Закона РФ «О защите прав потребителей».

Как следует из п.10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г., п.1.3 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.[10], в случае, если первоначальный участник долевого строительства заключил договор в целях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то к правоотношениям, возникшим при уступке требования применяется законодательство о защите прав потребителей, в части не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ. Согласно позиции Верховного Суда РФ при разрешении спора суд неправомерно отказал гражданину в удовлетворении требований о взыскании морального вреда и штрафа, а также неправильно рассчитал размер неустойки, подлежавшей взысканию в пользу гражданина в двойном размере на том основании, что гражданин (цессионарий) лично договор участия в долевом строительстве жилого дома с застройщиком не заключал, вследствие чего право первоначального кредитора (юридического лица) перешло к гражданину в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Даже при передаче права требования по договору участия в долевом строительстве от юридического лица-участника долевого строительства к гражданину-потребителю, последний вправе защищать свои законные интересы с помощью средств, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей».

При этом при переходе права требования неустойки последняя должна исчисляться с момента нарушения застройщиком обязательства по передаче объекта первоначальному кредитору (п.13 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.).

Таким образом, уступка требования по договору участия в долевом строительстве возможна двумя способами:


  • без необходимости перевода долга – после уплаты участником долевого строительства (цедентом) цены договора участия в долевом строительстве в полном объеме;
  • одновременно с переводом долга с участника долевого строительства (цедента) на нового участника (цессионария) в том случае, если цедентом не была уплачена либо уплачена не в полном объеме цена договора участия в долевом строительстве (передача договора).


В судебной практике вопрос о признании условия договора участия в долевом строительстве, согласно которому в любом случае на совершение уступки права требования необходимо согласие застройщика, ущемляющим права потребителя до настоящего времени не разрешен.

Полагаем, что при рассмотрении данного вопроса судом необходимо исходить из соблюдения баланса интересов сторон, в том числе интересов застройщика. Проблема связана прежде всего с тем, что цель приобретения объекта долевого строительства на начальном этапе трудно определяема.

Уступка возможна как в полном объеме, так и в части, в том числе, например, в части требования штрафа в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей» при переходе требования от участника-юридического лица к участнику-потребителю. Кроме того, уступка требования неустойки, совершенная после исполнения сторонами договора участия в долевом строительстве, не противоречит ч.2 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ, однако не требует государственной регистрации.

Требование застройщика об уплате дополнительных сумм за совершение уступки требования, а также за согласие на совершение такой уступки является неправомерным, поскольку иных сумм, кроме уплаты цены по договору участия в долевом строительстве, Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено


[1] Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2016 г. по делу № 33-21473/2015 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.07.2017).

[2] Определение Конституционного Суда РФ от 20 декабря 2016 г. № 2621-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Братченко Александра Георгиевича на нарушение его конституционных прав положением пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.07.2017).

[3] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2016. № 5.

[4] Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 553.

[5] Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2015 г. по делу № А41-24949/15 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.07.2017).

[6] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 2008. № 1.

[7] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 августа 2017 г. по делу № А41-6992/17 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.07.2017).

[8] Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2016 г. по делу № А79-3882/2015 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.07.2017).

[9] Определение Верховного Суда РФ от 1 сентября 2015 г. № 308-КГ15-11584 по делу № А32-32825/2014 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.07.2017).

[10] Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г. // Документ официально опубликован не был. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 21.07.2017).