Как проверить надёжность застройщика?

Юристы Общества защиты дольщиков подготовили руководство для самостоятельной проверки застройщика. Проверять застройщика лучше по порядку, изложенному в статье. Если найдутся критичные проблемы в самом начале, то можно не проверять дальше. Это поможет сэкономить время. 

1. Мифы и заблуждения при проверке надёжности застройщика
2. Застройщик как бренд и юридическое лицо
3. Проверка застройщика на банкротство и долги
4. Проверка судебных дел застройщика
5. Информация из Федеральной налоговой службы
6. Информация из официальных реестров
7. Проверка надёжности холдинга, в который входит застройщик
8. Личность руководителей и бенефициаров застройщика
9. Наш рейтинг надёжности застройщика

Про проверку ЖК и ДДУ рассказываем в другой статье.

Мифы и заблуждения при проверке надёжности застройщика

 «Крупный застройщик! Много строили, много строят, много рекламируются, много продают – а значит деньги есть»

Много строить и продавать новостройки можно в убыток, проедая запасы. В Урбан групп так и делали: продажи шли очень активно и до последнего работали офисы. На момент банкротства компания по объёмам строительства занимала 8-е место в России и 2-е место в Московской области.

 «Есть завершённые проекты и хорошая репутация»

В начале двухтысячных деньги в недвижимость текли рекой. Поэтому строить новостройки было очень выгодно, а банкротиться и хоронить репутацию – нет. С 2014 года в экономике и на рынке невижимости стагнация, а потому маржинальность резко упала. Поэтому те, кто много строил и оптимистично рассчитывал построить ещё больше, набирая при этом кредиты и скупая земельные участки, стали испытывать затруднения. В похожей ситуации оказался Мортон. Но собственники вовремя продали компанию.

 «Есть своя техника, значит точно достроит».

Кто-то считает, что наличие в холдинге собственных производственных мощностей и строительной техники – залог его устойчивости. Но это опровергает наглядный пример – банкротство СУ-155. У них был полный цикл: от производства бетона до собственной УК. Это не спасло компанию.

 «Документы, предоставляемые застройщиком в порядке, значит юридически покупка чиста»

Иногда говорят о необходимости проверки наличия устава, свидетельств ИНН и ОГРН, и так далее. Да, по 214-ФЗ у потенциального дольщика есть такое право. Но, все эти документы застройщика скажут Вам только, что это юридическое лицо. Это и так понятно и различных официальных реестров.

 «Уставный капитал застройщика 1 000 000 000 рублей»

Даже юристы порой утверждают о важности размера уставного капитала. Хотя в учебниках юрфака за второй курс говорится, что это лишь та сумма, которая была на счету во время регистрации юридического лица. Завтра её можно потратить. Или вовсе в уставный капитал внесли переоценённое имущество.

 «Застройщик входит в такой-то рейтинг»

В интернете часто ищут мифические «рейтинг надежности застройщиков в 2022 году», «рейтинг самых надежных застройщиков Москвы и Подмосковья», «рейтинг застройщиков Москвы и Подмосковья 2022 по надежности» и подобное. В России существует два вида рейтингов застройщиков: заказные и формальные. Заказные пишутся рекламщиками, и формулировки в точности подстраиваются под поисковые запросы. Таким образом получается обмануть поисковик и потенциального покупателя. Честные рейтинги остаются формальными, потому что ни в одном из них нет всей полноты данных. Так что пока лучший способ проверить надёжность застройщика при покупке квартиры – собирать, проверять и интерпретировать данные самостоятельно.

 «У застройщика хорошие отзывы в интернете»

Застройщику ничего не стоит нанять несколько человек или целое агентство, которые будут круглые сутки писать отзывы о компании в интернете. Самые изощрённые подкупают даже самые независимые форумы и видеоблоги, а также создают свои «независимые» форумы и социальные группы, где активно модерируют весь негатив по специальным методикам.

Застройщик как бренд и юридическое лицо

Очень часто потенциальные участники долевого строительства не понимают, что такое застройщик на самом деле. Они путают застройщика (юридическое лицо из договора) и бренд группы компаний (из рекламы). Примеры такой путаницы:

Как правило, бренд объединяет одно или несколько юридических лиц. Группа компаний (холдинг) связана едиными собственниками, механизмами управления, планированием, рекламой и т.д.

Проверка застройщика на банкротство и долги

1. Банкротство или ликвидация. Поданные иски о банкротстве можно проверить онлайн в Картотеке арбитражных дел. Они свидетельствуют о наличии у застройщика долгов перед контрагентами, которые он не выплачивает даже после суда. Если застройщик с ними не расплатится, руководство компанией принудительно перейдет к арбитражному управляющему, который распродаст имущество с торгов. В итоге достраивать новостройку будет другой застройщик или сами участники долевого строительства. Возможно, за это придётся доплатить. Практика показывает, что достройка может занять и 10 лет.
2. Долги по налогам. В открытом доступе онлайн на сайте Федеральной налоговой службы есть информация о долгах по налогам свыше 1000 рублей. Это может повлечь иск от налоговой о банкротстве, а также уголовное преследование руководителей организации. В любом случае перспектива не радостная.
3. Долги на значительную сумму. На сайте Федеральной службы судебных приставов находится информация о всех долгах, которые переданы судебным приставам для принудительного взыскания после решения суда. Сам факт, почему застройщик судится требует дополнительной проверки. Однако если долги составляют сотни тысяч и копятся месяцами, приближаясь к нескольким миллионам рублей – это очень тревожный знак. Денег нет, по крайней мере, сейчас. По нашей статистике, все такие застройщики допускают просрочки от полугода, а в большинстве случаев становятся банкротами.

Проверка судебных дел застройщика

Если процедуры банкротства или значимых долгов сейчас нет, то они могут появиться позже. Чаще всего неплатёжеспособность – результат проигранных судебных дел. 

1. Основания исков и перспективы проигрыша. По нашей практике, самые «плохие» основания: просрочка выплаты кредита банку, невыплата сбора Фонду защиты дольщиков, задолженность муниципалитету за аренду земельного участка. Даже при небольшой сумме иска они могут обернуться банкротством. Наличие долгов перед подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями входят в категорию «умеренных». Наличием споров с участниками строительства никого не удивишь. Как правило, все споры из-за отказа платить неустойку при просрочке. Хуже, когда есть споры из-за отказа вернуть цену по расторгнутому ДДУ.
2. Количество исков и суммы исковых требований. Как уже говорилось выше, при «плохих» основаниях цена иска не так важна. Если речь других основаниях, то даже единичные иски на сумму от 30 миллионов рублей тоже опасны. Иски на меньшие суммы нужно оценивать в общей совокупности, сопоставляя их с активами компании по бухгалтерскому балансу.
3. Перспективы выплаты долгов. Если активы значительно больше сумм проигранных исков, то перспективы возникновения ведущих к неплатежеспособности долгов невелики. Но нужно понимать, что если застройщик небольшой, то проиграв по искам даже на незначительные суммы, он может не расплатиться по долгам. 

Информация из Федеральной налоговой службы

Кроме банкротства, долгов и исков есть косвенные атрибуты устойчивости. Их десятки, и в разных сочетаниях они дают большой разброс в степени надёжности строительной компании.

В Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) содержатся сведения о собственниках, руководителях, дате создания, уставном капитале, адресе и номере телефона компании. Специальные платные онлайн-сервисы также собирают историю изменений этих данных и связи между ними.

Опытному юристу эти данные, их история и связи много могут сказать о юридическом лице. Например, смена директора на номинального «зиц-председателя» и продажа компании иностранному юрлицу. Она может означать как продажу компании инвестору, так и намерение избежать ответственности перед кредиторами, что в перспективе грозит остановкой строительства. Даже банальная смена юридического адреса или наименования иногда бывает предвестником скорого банкротства.

У налоговой есть и другие базы данных по российским юридическим лицам. По ним можно проверить следующие показатели.

1. Действителен ли адрес компании или он формальный, а по факту деятельность ведётся в другом месте.
2. В скольких компаниях директор руководит ещё. Если их много, то это повод задуматься – это действительно профессионал или «зиц-председатель»?
3. Налагались ли на директора взыскания, повлекшие его дисквалификацию. Если да, то это говорит о плохом организационном уровне в компании.
4. Количество официально работающих. Если в конторе работает относительно мало человек, то это значит что юридическое лицо является техническим, и деньги идут через другие компании группы.
5. Соответствует ли юридическое лицо статусу «микропредприятие», выручка которого не может быть более 120 миллионов рублей в год. Согласитесь, позиционирующий себя как «крупный» и «стабильный» застройщик должен продавать в год больше, чем 30 квартир в среднем по 4 миллионов рублей каждая.
6. Размер уплаченных налогов и взносов. Эти суммы косвенно свидетельствуют об активах, выручке, прибыли и размерах зарплат. 

Информация из официальных реестров

Есть ещё десятки различных официальных реестров и рейтингов. Кратко пройдёмся по всем ним.

1. Реестры проблемных застройщиков. Они есть в открытом доступе онлайн на сайтах региональных органов по контролю долевого строительства, а также в ЕИСЖС.
2. Реестр участников контрактов по 44 и 223-ФЗ расскажет, какие контракты, на какую сумму и срок заключались с государственными органами и крупными компаниями. Обеспеченность работами и деньгами на долгую перспективу – хороший знак. А если застройщик нарушает обязательства по заключённым контрактам, то его могут включить в Реестр недобросовестных поставщиков.
3. Реестр товарных знаков и знаков обслуживания содержит юридически защищённые логотипы жилых комплексов и бренда застройщика. Чем больше их зарегистрировано у застройщика – тем лучше. Это тоже актив, с которым просто так сложно расстаться.
4. Раскрытие информации акционерными обществами. Если застройщик продает свои акции на бирже, то он обязан публиковать более подробную финансовую документацию. Это тоже находится в открытом доступе.
5. План проверок государственных органов содержится на сайте Генеральной прокуратуры. Результаты проверок застройщика доступны на сайтах конкретных ведомств: Роспотребнадзора России, Стройнадзора Московской области и т.д. Можно прочитать про все выявленные нарушения законодательства.
6. Реестры лицензий раскрывают, каким еще видами деятельности занят застройщик, кроме долевого строительства.
7. Отчётность из Росстата позволяет проверить показатели предоставленных застройщиком документов бухгалтерского учёта с даты создания юрлица по стандарту РСБУ. К сожалению, данные приводятся задержкой 6-17 месяцев. А финансисты вообще скептически относятся к данным учёта по РСБУ, предпочитая МСФО или управленческую отчётность (а это коммерческая тайна). 

Проверка надёжности холдинга, в который входит застройщик

Даже если застройщик надёжный, другие юридические лица из группы компаний могут быть неплатёжеспособны. Это влияет и на остальные проекты. Как уже отмечалось выше, в холдинге единый центр принятия решений и распределения ресурсов. И перекос в одном из звеньев может потянуть за собой всю цепочку.

Проверять нужно всю группу компаний (учрежденные и аффилированные лица), хотя бы на банкротство и долги.

Но не спешите делать отрицательные выводы, если в группе есть «паршивая овца». Иногда холдинг берёт на достройку проблемные объекты других застройщиков, в том числе выкупает проблемное юридическое лицо с долгами или в банкротстве. Но не доверяйте словам продавцов – лучше самостоятельно проверьте историю продажи проблемной компании и её динамику по долгам.

Личность руководителей и бенефициаров застройщика

О холдинге многое говорят его руководители и бенефициары (те, кто в итоге получает прибыль). И это не какие-то абстрактные «юридические лица», а конкретные субъекты, надёжность которых можно проверить. Вот наиболее интересные сведения из открытых онлайн-источников.

1. Задолженность по налогам.
2. Единый реестр сведений о банкротстве физических лиц.
3. Должники в базе Федеральной службы судебных приставов.
4. Розыск по подозрению в совершении преступлений или в рамках исполнительных производств.
5. Наличие судимости.

Можно найти всё, что есть у государства, банков, операторов связи и интернета. Но это уже закрытые источники и копание в них вряд ли оправдано в целях оценки надёжности застройщика.

Наш рейтинг надёжности застройщика

• «После покупки отношение к нам сразу изменилось. Менеджеры перестали брать трубки, постоянно футболили нас»
• «Мы заплатили деньги до регистрации ДДУ, но наш договор не прошёл регистрацию. В итоге деньги зависли на три месяца, и застройщик отказывается возвращать их добровольно. А мы взяли кредит и платим проценты».
• «Нам обещали отдать ключи до нового года, ведь дом уже построен. Но оказалось, что в нём нет отопления, и жить там невозможно».

С подобными жалобами звонят в Общество защиты дольщиков всё вновь и вновь. Порядок с финансами и сроками долевого строительства совсем не означает, что девелопер будет готов пойти навстречу в сложной ситуации. Именно тогда и проявляется истинное лицо застройщика. А вместо улыбчивых менеджеров по продажам остаются бесконечные переключения операторов колл-центра и отписки от юристов.

За годы решения конфликтов с застройщиками мы накопили много жалоб и отзывов, особенно по московскому региону. Видели, как игнорируют претензионные документы, как изворачиваются юристы в суде, как пытаются любыми способами свалить всю вину на дольщика.

Но есть и порядочные девелоперы, даже среди тех, на кого нам жаловались. Порой было достаточно грамотно написать претензию, и к нам поворачивались лицом.

У нас в электронном архиве есть сведения о 300+ застройщиках