Калькулятор расчета неустойки по ДДУ в 2022 г.

Содержание статьи:

1. Формула расчета неустойки / пени по 214-ФЗ
2. Ставка рефинансирования в 2022 году – ключевая ставка ЦБ
3. Цена по договору долевого участия
4. Расчет просрочки передачи квартиры
5. На что реально можно рассчитывать?
6. Вопросы и ответы

Формула расчета неустойки / пени по 214-ФЗ

Размер неустойки по ДДУ определяется по формуле, установленной частью 2 статьи 6 Федеральном законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон 214-ФЗ). Эта формула расчета неустойки за просрочку передачи объекта строительства введена с самого начала действия Закона 214-ФЗ и не претерпела с тех пор существенных изменений. 

Например, если цена по договору 10 000 000,00 руб., просрочка 365 дней, а ставка рефинансирования 14,00%, то:

1 / 300 X 14,00% X 10 000 000,00 X 365 X 2 = 3 406 666,66 (руб.)

Чтобы рассчитать неустойку за нарушение застройщиком срока сдачи объекта строительства, лучше использовать наш калькулятор. Получившуюся сумму следует округлять до копеек в меньшую сторону.

Ставка рефинансирования в 2022 году – ключевая ставка ЦБ

В 214-ФЗ переменной калькулятора расчёта неустойки по ДДУ является именно ставка рефинансирования. Ранее она устанавливалась в отдельном приказе Центрального банка РФ, но позже была приравнена к ключевой ставке. Она каждый месяц пересматривается Центральным банком РФ. Ниже приведена динамика изменений.

Цена по договору долевого участия

Данная величина является существенным условием для заключения ДДУ. Она может быть установлена как в абсолютном выражении – целым числом, так и в виде формулы – как произведение планируемой площади на стоимость квадратного метра. Как правило, девелоперы выбирают первый вариант. Тем не менее, в большинстве договоров есть условие, что при увеличении или уменьшении фактической площади по результатам строительства цена квартиры пересматривается с учётом стоимости квадратного метра. Это нормальная практика.

Коллеги делились, что в районных судах встречаются иногда решения, где рассчитано от всей цены. Но апелляционная инстанция не пропустит решение с расчётом от цены по договору уступки.

Расчет просрочки передачи квартиры

Расчет просрочки является частью формулы калькулятора неустойки и напрямую влияет на её размер. Для определения периода, за который можно осуществить взыскание неустойки с застройщика нужно посчитать количество дней с его начала до его конца (включительно). Но не всё просто как кажется.

• Последний день может быть назван прямо: например, "до 30 июня 2020 года". В таком случае последний день передачи - 29 июня, потому что "до", а день начала - 30 июня. Если бы было написано "по 30 июня 2020 года", то первым днём начала просрочки было бы 01 июля.
• Последний день может быть не назван прямо, а определён периодом после ввода дома в эксплуатацию. Зачастую дата ввода дома в эксплуатацию обозначается кварталом или месяцем: "до II кв. 2020 г.". Тогда последним днём планируемого ввода дома будет крайний день квартала или месяца соответственно, при II кв. это 30 июня. Далее определяется дата передачи объекта строительства, например "через 40 дней после ввода дома в эксплуатацию". В таком случае последний день сдачи квартиры это крайняя дата сдачи дома плюс 40 дней. В нашем случае это 9 августа. Значит начало просрочки будет с 10 августа. Когда есть уточнение "рабочих дней", то следует считать именно рабочие дни без выходных и праздников. 

• Документами о передаче могут быть любые документы, содержащие факт предоставления права доступа в квартиру, и не важно как они поименованы в заголовке: "акт передачи ключей" или "ордер". Также если есть судебное решение о признании права собственности, то день его вступления в силу является последним днём просрочки. 
• Приблизительную дату можно прикинуть по стадии готовности дома. Более объективный источник – проектная декларация. В ней есть планируемая дата ввода дома в эксплуатацию с учётом переноса сроков.

На что реально можно рассчитывать?

Но это средняя температура по больнице. Цифра значительно отличается по регионам, судам, застройщикам, судьям, и даже у одного судья может быть совершенно противоположная практика за один день с тем же застройщиком. Этого не может учесть ни один онлайн-калькулятор. Только юристы, регулярно работающие с неустойкой в данном регионе, могут более-менее точно прогнозировать реальные цифры.

Однако есть и хорошие новости. Кроме пени по 214-ФЗ, с застройщика можно потребовать:

• компенсировать моральный вред (те переживания, которые Вы испытывали в связи с просрочкой),
• оплату за съем жилья в период просрочки (если у вас нет регистрации в регионе, где ведется стройка).

Эти суммы Вы тоже можете посчитать в нашем калькуляторе.

Начните с предъявления претензии (см. образец у нас на сайте). Если застройщик не выплатит причитающееся по закону добровольно, суд должен взыскать с него штраф 50 процентов от заявленных сумм. Если с иском обратились юристы, суд взыскивает с ответчика понесённые на юристов расходы.

Вопросы и ответы

В ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ указано, что размер неустойки определяется в соответствии со ставкой рефинансирования, действовавшей на день исполнения обязательства.

Верховный Суд в Определении от 24.10.2017 № 41-КГ17-26 уточнил, что при возникновении просрочки передачи объекта применяется неустойка, действующая на последний день срока исполнения обязательства.

То есть, исходя из позиции Верховного Суда, к расчету берется ставка рефинансирования, действовавшая в тот день, когда жилье должно было быть передано по ДДУ.

Но судебная практика по этому вопросу разная. Суды взыскивают суммы, рассчитанные: 1) по ставке, действовавшей на дату подписания акта приема-передачи, 2) по ставке, действовавшей на дату, когда акт приема-передачи должен был быть подписан, 3) отдельно по каждому периоду действия ставки рефинансирования за период просрочки.

Лучший вариант расчета – тот, который является для вас наиболее выгодным.

Общество защиты дольщиков с 2015 года неоднократно взыскивало неустойку (пени, штрафы) по ДДУ без снижения суммы по ст. 333 ГК РФ в арбитражных судах.

Все верно. Расчет ведется на основании суммы, полученной застройщиком по ДДУ, т.е. от 5 млн.

Но в отличие от первоначального дольщика – юрлица вы, как физлицо, сможете взыскать компенсацию в двойном размере.

Здравствуйте! Взыскать пени можно и до подписания акта приема-передачи. Тогда конец периода в расчете – день подачи искового заявления. А в требованиях должно быть указано, что штрафные платежи взыскиваются по день фактического исполнения обязательства. После того, как суд вынесет решение, точный расчет сумм будет производиться судебным приставом.

В соответствии с позицией Верховного Суда относительно будущей неустойки (Определение от 11.09.2018 № 11-КГ18-21), ее сумма не может быть снижена по ст. 333 ГК РФ.

Если вы только собрались подавать иск в суд, то при расчете период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года учитывать нельзя.

Пример 1. Должны были получить квартиру 1 марта 2020 года. Застройщик затянул со сроками и сдал ее только 1 марта 2021 года. Тогда неустойку вы будете считать периодами с 1 марта 2020 по 3 апреля 2020 и с 1 января 2021 по 1 марта 2021.

Пример 2. Должны были получить квартиру 1 июня 2020 года. Застройщик затянул со сроками и сдал ее только 1 июня 2021 года. Тогда сумму вы будете считать с 1 января 2021 по 1 июня 2021.

По делам о взыскании неустойки действует общий срок исковой давности – 3 года. Это значит, что при подаче иска в суд сегодня, 04 мая 2022 года, взыскать можно только за период с 04 мая 2019 года. За 2018 год получить компенсацию не удастся.

Если вы собираетесь потребовать у застройщика соразмерного уменьшения цены по ДДУ или возмещения расходов на устранение недостатков, то с большой вероятностью суд не признает наличие просрочки. Обычно в такой ситуации суд указывает на возникновение у дольщика обязанности принять квартиру. То есть отказывает во взыскании пениза период с предполагаемой даты подписания передаточного акта по фактическую дату принятия. Но неустойку за просрочку, возникшую до предполагаемой даты подписания передаточного акта, взыскать можно!

Больше шансов взыскать пени за просрочку, если вы выбираете устранение недостатков застройщиком. В этом случае суд признает право дольщика отказаться от приемки квартиры, поскольку она не соответствует установленным требованиям к ее качеству, и признает наличие просрочки.

При решении спора застройщик, скорее всего, попытается доказать, что вы намеренно уклонялись от приемки квартиры и затягивали период просрочки. Но при грамотном подходе к ведению дела этого можно избежать.

Вы имеете право предоставить в судебное заседание уточненные исковые требования, в том числе расчет суммы компенсации по ДДУ на дату судебного заседания. Но в таких случаях, когда акт приема-передачи еще не подписан, лучше в иске указывать: «прошу взыскать неустойку по день фактического исполнения обязательства». После вынесения решения расчет скорректируют судебные приставы.

Здравствуйте! Предлагая вам подписать дополнительное соглашение, застройщик пытается избежать выплаты неустойки в судебном порядке. Сумма, которую он предлагает вам в качестве компенсации, однозначно ниже суммы, которую вы можете взыскать с него через суд. При этом обязать вас подписывать соглашение никто не может, это ваше право.

Рекомендуем вам не подписывать доп соглашение, не соглашаться на компенсацию и обратиться в суд с требованием о взыскании штрафных платежей в период с даты, когда дом изначально должен был быть сдан до дня подписания передаточного акта. Тем более, есть судебная практика (у Общества защиты дольщиков) о взыскании неустойки без снижения суммы.

На основании ст. 9 ФЗ № 214 вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке, поскольку просрочка составляет более 2 месяцев.

А вот пени за просрочку в вашем случае взыскать не получится. В Обзоре практики разрешения судами споров по ДДУ указано, что неустойка за просрочку при расторжении договора не уплачивается.

Зато при расторжении договора застройщик будет обязан вернуть вам уплаченные по ДДУ денежные средства и проценты на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день возврата денег. Период для расчета процентов: с даты внесения денег в счет оплаты по ДДУ до даты возврата их вам застройщиком. Поскольку вы физлицо, то проценты будут в двойном размере.

Для вас это даже выгоднее. Сумма процентов за пользование денежными средствами получается выше суммы компенсации за просрочку. Потому что первая начисляется с даты внесения вами денег по договору, а вторая – с даты, когда квартира должна была быть передана.

Здравствуйте! На сайте Общества защиты дольщиков есть статья «Обоснование недопустимости снижения неустойки по ДДУ», в которой указано, на что может ссылаться истец при защите своей позиции.