Обоснование недопустимости снижения неустойки по ДДУ

Несмотря на то, что размер неустойки по ДДУ прямо установлен 214-ФЗ, она может быть уменьшена судом. Для снижения неустойки по ДДУ должно совпасть одновременно три юридических факта:

Требование явной несоразмерности установлено ст. 333 Гражданского кодекса РФ, а остальные выработаны судебной практикой высших судов. Тем не менее, нижестоящие суды зачастую игнорируют эти правила или толкуют их на своё усмотрение, порой с точностью до наоборот. Поэтому не дожидаясь заявления застройщика о снижении неустойки по ДДУ, имеет смысл заранее подготовить письменные объяснения.

Во-первых, в них должна идти речь о соразмерности взыскиваемой неустойки по ДДУ последствиям нарушения обязательства:

• неустойка по 214-ФЗ в размере двукратной учётной ставки не является несоразмерной, если не доказано иное;
• неустойка по ДДУ примерно покрывает убытки;
• неустойка по 214-ФЗ является законной, а не договорной;
• неустойка по 214-ФЗ ниже, чем по Закону "О защите прав потребителей".

Во-вторых, не лишним будет упомянуть что снижение неустойки по ДДУ возможно лишь в исключительном случае, а каждый случай просрочки исполнения обязательства застройщиком априори не должен рассматриваться как исключительный.

На нашем сайте есть пошаговая инструкция по самостоятельному взысканию неустойки по ДДУ с застройщика в суде общей юрисдикции.

Что влияет на снижение неустойки по ДДУ?

В арбитражных судах в большинстве случаев неустойку снижают не более, чем в 2 раза. В судах общей юрисдикции всё сложно. Средние цифры - это как средняя температура по больнице. В Москве и области 88 судов первой инстанции. Судей, которые рассматривают дела о неустойке по ДДУ более тысячи. Пока дело не попадет к конкретному судье, предсказывать сумму - задача неблагодарная. За 7 лет работы мы выявили факторы, которые влияют на размер неустойки по ДДУ:

1. Политика вышестоящего апелляционного суда. В Москве и области установка: «снижать неустойку как можно сильнее». Она противоречит разъяснениям Верховного суда, но для судей первой инстанции важнее. Почему? Потому что их решения обжалуются именно в апелляции, а до ВС доходят единицы дел за всю судейскую карьеру конкретного судьи.
2. Указания председателя суда первой инстанции. Иногда председатель суда «рекомендует» судьям, какого застройщика судить «помягче», а кого «построже».
3. Установки конкретного судьи по делам о неустойке по ДДУ. Судьи руководствуются своими неформальными представлениями о соразмерности неустойки. Кто-то присуждает круглые цифры (и неважно, какая сумма заявлена), кто-то снижает на определённый процент. Но всех объединяет одно: чем больше заявленная неустойка, тем сильнее будет снижение.
4. Практика по конкретному застройщику. Когда судья рассматривает несколько дел с одним ответчиком, он вырабатывает определенный принцип и следует ему по остальным делам.
5. Практика с конкретными юристами. Судья может симпатизировать юристам, и даже не только тем, кого давно знает.
6. Обстоятельства дела. В делах о по просрочке передачи по ДДУ обстоятельства очень похожи. Из-за большой загрузки и с опытом у судей вырабатывается иммунитет к деталям. Им важнее рассмотреть дело быстро. Но некоторые судьи пытаются разобраться в деле, внимательно изучают документы. Особенно новички или переведенные из другого региона. И это влияет на результаты.
7. Настроение судьи в конкретном судебном заседании. Оно не всегда связано с участниками процесса. Например, есть американские исследования, которые продемонстрировали, что после обеда судьи выносили больше оправдательных приговоров.