Раздел 1. Уведомление о расторжении
- Как правильно уведомить о расторжении ДДУ в одностороннем порядке?
- Уведомление об одностороннем расторжении ДДУ по инициативе дольщика
- Порядок регистрации расторжения ДДУ в Росреестре
- Противодействие застройщика одностороннему расторжению ДДУ дольщиком
- Почему строительная компания не всегда платит?
Раздел 2. Суд с застройщиком
В данной статье пойдёт речь о порядке расторжения договора с застройщиком. Мы рассмотрим расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика на основании просрочки передачи объекта на срок более, чем 2 месяца (пункт 1 часть 1 статьи 9 ФЗ-214). Мы не рассматриваем здесь:
– иные основания для одностороннего отказа,
– как расторгнуть договор ДДУ в судебном порядке,
– расторжение договора застройщиком.
Выгоды от расторжения договора ДДУ дольщиком, которые реально получить (не просто написать в иске, а взыскать), как правило, от 40 до 90 % сверх цены квартиры. При одностороннем порядке расторжения ДДУ нужно учитывать возможные препятствия.
Перед тем, как расторгнуть ДДУ – внимательно проверьте платёжеспособность застройщика! По жилым комплексам, находящимся в Москве и области, мы готовы предоставить информацию о платёжеспособности бесплатно |
Как правильно уведомить о расторжении ДДУ в одностороннем порядке?
Для того, чтобы отказаться от ДДУ в одностороннем порядке, достаточно направить застройщику соответствующее уведомление. Со дня направления договор утрачивает свою юридическую силу (именно направления, а не получения).
Чтобы предотвратить лишние проблемы, стоит заранее позаботиться о доказательствах направления уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке застройщику. По закону 214-ФЗ письмо должно направляться «заказным письмом с описью вложения». Однако Почта России согласно внутренним порядкам может отправить либо заказное письмо (нет описи вложения), либо с объявленной ценностью (опись сделать возможно). Поэтому второй вариант будет более правильным. В судебной практике устоялось, что во избежание споров о содержании письма к нему следует приложить опись вложения, максимально индивидуализировав в ней почтовое отправление.
Уведомление об одностороннем расторжении ДДУ по инициативе дольщика
Уведомление – письменный документ, к которому 214-ФЗ и сложившаяся судебная практика предъявляют ряд требований. Что должен содержать образец уведомления об одностороннем порядке отказа от ДДУ?
адресат |
наименование и ИНН юридического лица девелопера, прописанное в ДДУ |
адрес |
действующий юридический адрес застройщика, и любые другие адреса застройщика из договора, если они не совпадают с юридическим |
отправитель(и) |
ФИО и паспортные реквизиты (каждого) дольщика. Если реквизиты отличаются от указанных в договоре, нужно приложить документы-подтверждения их смены. Если участников строительства в одном договоре несколько, то уведомление о расторжении ДДУ следует делать всем, только так отказ будет действительным. Один из участников не может выйти из договора. |
реквизиты договора |
№ и дата заключения ДДУ |
ссылка на основание расторжение |
уведомляю застройщика об одностороннем отказе от договора на основании пункта 1 части 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» |
ссылка на основание для выплаты цены и процентов |
возвратить цену договора и проценты за её использование на основании части 2 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вопреки распространённому заблуждению дольщик не обязан рассчитывать в претензионном письме размер процентов. Ведь формула расчёта указана в законе 214-ФЗ, а у застройщика есть все данные для подстановки значений: дата внесения цены, размер ставки рефинансирования, количество дней использования. Напротив, если сделать расчёты неправильно, появится основание для отказа в их выплате. Поэтому лучше не мудрить |
банковские реквизиты (каждого) дольщика для возврата цены и выплаты процентов |
ФИО получателя полностью, номер счёта, наименование, БИК, к/с банка |
подписант(ы) |
(каждый) участник долевого строительства, на каждой странице |
Приведённый образец перечень годится для условно-типичного случая расторжения ДДУ в одностороннем порядке (80 % от всех случаев). Сложности возникают, когда, от девелопера действует третье лицо (не путать с уступкой), наименование или адрес застройщика поменялись, дольщик менял паспортные данные или умер – всех случаев не перечесть. Но все они решаемые.
Кстати, если квартира приобреталась по договору уступки права требования, то строительная компания должен будет возвратить уплаченную дольщиком стоимость (часть в виде первоначальной цены, а часть в виде убытков виде разницы первоначальной цены и цены покупки).
Порядок регистрации расторжения ДДУ в Росреестре
Как только уведомление направлено, чтобы не терять время, можно зарегистрировать расторжение ДДУ. Для этого необходимо выполнить ряд действий по порядку.
- Подготовить комплект документов (см. таблицу ниже).
- Прибыть в МФЦ с комплектом документов, паспортом и платёжным поручением: в Москве это любой МФЦ, в области – МФЦ по месту строительства жилого комплекса.
- Оплатить госпошлину 350 руб. в терминале.
- Предъявить и подать комплект документов с чеком об оплате госпошлины. Внимательно проверить и получить расписку о приёме документов. В ней указывается дата выдачи документов. Все оригиналы и копии документов должны быть по порядку включены в расписку.
- Получить документы после государственной регистрации. При себе иметь паспорт и расписку о приёме.
Наименование документа |
Подача |
Получение |
Уведомление об одностороннем отказе |
1 оригинал |
Не забираем |
Чек и опись вложения в отправление с уведомлением |
Оригиналы по количеству адресов направления застройщику и копии |
Забираем оригиналы |
ДДУ |
1 копия |
Не забираем |
Договор уступки по ДДУ (если есть) |
1 копия |
Не забираем |
соглашение о добровольном порядке расторжения ДДУ
дополнительное соглашение о переносе сроков передачи
передаточный акт
Не следует соглашаться на эти уловки застройщика.
- Соглашение о расторжении чревато для дольщика потерей причитающихся ему по закону санкций. Мы не встречали ни одного соглашения о расторжении, где дольщику бы компенсировалась заморозка его средств на неудачное строительство. Наоборот, чаще всего мы видели, что чтобы расторгнуть договор по собственной инициативе, дольщик выплачивает некий «штраф», юридическим языком говоря – отступное.
- Дополнительное соглашение о переносе сроков передачи или передаточный акт влекут невозможность расторжения ДДУ на основании просрочки. Но и уклонение дольщика от получения объекта по передаточному акту в установленном законом и договором и порядке также недопустимо. Поэтому мы в Обществе защиты дольщиков формулируем текст уведомления так, чтобы позволить доказать факт уклонения застройщика от подписания передаточного акта, а не дольщика.
Почему строительная компания не всегда платит?
В течение положенных по 214-ФЗ 20 рабочих дней с момента направления уведомления застройщик обязан возвратить дольщику цену помещения (квартиры, апартаментов, машиноместа, кладовой и пр.), а также выплатить проценты за её использование.
По нашим наблюдениям за 3 года в 56 % случаев девелоперов Москвы и Московской области возвратили дольщику цену в положенный срок. Однако прецедентов полного возврата процентов или убытков за всю историю наблюдений у нас и наших коллег (даже в других регионах) нет. Хотя теоретически такое возможно. Почему так происходит?
Очевидно, что юристы застройщика понимают: цену суд и так взыщет. Чтобы не увеличивать размер процентов за её использование, некоторые застройщики принимают решение возвратить её сразу. Возможно, присутствует какой-то имиджевый момент. Но проценты и убытки не платят.
Однако некоторые застройщики не возвращают даже цену: кто-то принципиально смотрит на своих клиентов как на пустой звук, кто-то не имеет средств. При этом рост размера процентов и даже убытков дольщика (проценты банку) их не останавливает.
Неплательщиков объединяет сухой расчёт: при обращении в суд общей юрисдикции в большинстве случаев судьи проценты сильно занижают, а штрафы за отказ добровольно их выплатить и убытки вовсе не взыскивают. На этот счёт есть хорошая обзорная статья на Закон.ру. И к нашему великому счастью такие расчёты оказываются неверными, когда речь идёт о порядке взыскания через арбитраж.
Где лучше судебная практика по расторжению ДДУ?
Перед составлением иска нужно определиться, в какой суд его подавать, ориентируясь на судебную практику расторжения ДДУ по инициативе дольщика. Суммы штрафных санкций, например, если квартира приобреталась за год до начала просрочки, равны 90 % цены квартиры. Не стоит ими пренебрегать: арбитражные суды взыскивают не менее половины от этих сумм. А убытки от процентов по ипотеке можно возместить полностью. И у нас есть такая судебная практика в арбитраже Москвы и области. Более подробно о расчётах выгод от расторжения ДДУ в отдельной статье.
У многих юристов не получается взыскивать такие суммы в арбитражных судах. После череды проигрышей они отказались от арбитражной схемы, переключившись обратно на суды общей юрисдикции. При этом убеждают дольщиков, что это не выгодно и им. Однако практика Общества защиты дольщиков с 2015 года говорит об обратном. Даже за последний год снижения не более, чем в два раза.
|
Суды общей юрисдикции |
Арбитражные суды |
Возврат цены квартиры |
В полном объёме |
В полном объёме |
Взыскание процентов за пользование ценой |
Снижение более, чем в 4 раза |
В полном объёме |
Взыскание убытков (проценты по кредиту) |
Отказ |
В полном объёме |
Взыскание штрафов |
Отказ или снижение более чем в 8 раз |
Снижение в 2 раза |
Компенсация морального вреда |
10-50 тыс. руб. |
Не предусмотрено |
Сроки судебного процесса |
4-12 месяцев |
4-9 месяцев |
Во всех случаях за взысканием компенсаций по расторгнутому ДДУ выгоднее обращаться в арбитражный суд |
Для подачи иска о расторжении ДДУ и взыскании процентов, убытков и штрафов дольщик может выбрать по своему усмотрению суд общей юрисдикции, которому подсудны споры:
по действующему юридическому адресу застройщика
по своему адресу в паспорте или свидетельстве о регистрации
по месту заключения или исполнения ДДУ
По имеющейся у нас судебной практике, предпочтителен суд по адресу истца, однако бывает, что судьи незаконно отправляют такие дела для рассмотрения в суд по адресу застройщика. И тут либо подавать частную жалобу и ждать три месяца, либо те же три месяца при «переезде» разбирательства в другой суд.
Наш опыт и опыт коллег показывает, что практика в судах общей юрисдикции разнится не сколько от суда к суду, сколько от судьи к судье. А выбрать судью законными способами невозможно: дела распределяются автоматически компьютерной системой ГАС «Правосудие».
Комплект документов в суд
Благополучный исход дела закладывают не только сильные аргументы. В судебном процессе дольщику важно все свои доводы подкрепить фактическими обстоятельствами, которые отражают и закрепляют документы. В реалиях имеющейся судебной системы в России документы даже важнее, чем реальные обстоятельства. Они образуют некую альтернативную юридическую реальность. Неопытные граждане часто это не учитывают, и идут в суд искать правды, надеясь, что если в документах и не хватит несколько «паззлов», то суд легко внемлет их увещеваниям и ожиданиям. И ошибаются.
Как уже отмечалось выше, при описании содержания письма об одностороннем отказе ДДУ по инициативе дольщика, существуют некие типичные обстоятельства, которые образуют порядка 80 % случаев. В большинстве таких случаев комплект документов для подачи иска о взыскании с застройщика цены расторгнутого ДДУ, процентов, убытков и штрафов – един. Такой типичный комплект мы и рассмотрим.
- Договор участия в долевом строительстве с отметкой о его государственной регистрации. И даже если квартира приобреталась по уступке, он тоже необходим наряду с договором уступки.
- Подтверждение оплаты цены квартиры. Как правило, суд просит платёжные документы: платёжное поручение, приходный кассовый ордер или кассовый чек. Иногда бывает достаточно акта о произведённой оплате.
- Подтверждение убытков. При наличии целевого ипотечного кредита это уплаченные проценты за пользование заёмными средствами. В таком случае подтверждением являются кредитный договор и справка об уплаченных банку процентах.
- Уведомление об одностороннем расторжении ДДУ с подтверждением отправки застройщику (чек и опись).
- Подтверждение оплаты госпошлины. Поскольку иск будет очевидно на сумму сверх 1 000 000 рублей, то подлежит уплате госпошлина за его подачу. Например, если сумма требований 6 000 000, то рассчитываемая от 5 000 000 госпошлина составит 33 200 руб. Если дольщик обратится в общественное объединение потребителей (например, таковым статусом обладает наша МОО потребителей «Ответственность»), то сможет избежать её уплаты.
- Доверенность необходима, если в суд обращается представитель истца.
Вопреки распространённому заблуждению доказательства того, что Вы пытались самостоятельно урегулировать спор со строительной компанией, не требуется.
Как расторгнуть ДДУ в суде общей юрисдикции?
Если по каким-либо причинам Вы рассматриваете для себя подачу иска только в суд общей юрисдикции, то ниже мы расскажем про некоторые важные моменты ведения там процесса.
Мы насчитали в возражениях, поступавших на наши иски о расторжении 32 аргумента застройщиков. Самые часто встречающиеся из них приведены в таблице с вариантом их контраргументов.
Аргументы застройщика |
Контраргументы дольщика |
Перед обращением с иском в суд нужно обязательно зарегистрировать расторжение ДДУ и предоставить справку из Росреестра. Иск надлежит оставить без рассмотрения |
В законе 214-ФЗ не установлен обязательный претензионный порядок, кроме как направление дольщиком уведомления об одностороннем расторжении ДДУ |
Поведение истца является недобросовестным, поскольку он расторгает договор и тем самым нарушает интересы других дольщиков. В иске надлежит отказать |
Расторжение ДДУ – право истца, установленное законом 214-ФЗ, реализуемое только при наличии чётких оснований |
Проценты за пользование ценой необходимо снизить на основании их явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ) |
Проценты, установленные 214-ФЗ не являются неустойкой, поэтому статья 333 ГК РФ неприменима |
Во взыскании убытков надлежит отказать, поскольку способ оплаты ДДУ с использованием кредитных средств был избран истцом добровольно, а обязанность по уплате процентов вытекала из заключенного между ним и банком ипотечного договора |
Квартира приобреталась для личного проживания, нужна была именно к данному сроку. ЖК аккредитован банком, выдавшим кредит. Дольщик оплачивал ДДУ кредитными средствами в расчёте на добросовестное исполнение застройщиком своих обязательств. Если бы было заранее известно, что строительная компания их не исполнит – ДДУ бы не заключался и расторжения бы не было |
Компенсация морального вреда чрезмерна |
Квартира – самое ценное для дольщика имущество, и он рассчитывал заселиться в неё с семьей в установленный договором срок. Проживание на съёмной квартире негативно сказалось на семейном микроклимате |
Во взыскании штрафов надлежит отказать, потому что застройщик не получал претензионное письмо |
Претензионное письмо направлялось и по адресу из договора, и по юридическому адресу. Согласно ГК РФ юридическое лицо несёт риск неполучения письменной корреспонденции по юридическому адресу |
Практика судов Москвы и области показывает, что несмотря на правильность и очевидность контраргументов, касающихся защиты дольщиком требований о взыскании процентов и убытков, в большинстве случаев они не работают: проценты снижают ниже однократной ставки, а в убытках и вовсе отказывают. Тем не менее, в исках из-за неправильной аргументации почти не отказывают. Чаще всего основания отказа кроются в неполном комплекте документов или неправильных процессуальных действиях.
Можно ли вернуть квартиру после расторжения ДДУ?
Как мы уже говорили, в половине случаев расторгнуть ДДУ и добровольно вернуть деньги не получается. И тогда нужно обратиться в суд за их принудительным взысканием. Однако строительная компания может не выплатить деньги и по исполнительному листу после вступления судебного решения в силу. Были случаи, когда к нам приходили дольщики с исполнительными листами, по которым не платил застройщик, а приставы бездействовали или не могли найти имущество.
Варианты отмены расторжения:
отмена расторжения в суде
заявление о банкротстве
включение в реестр при банкротстве
- Отмена расторжения в суде. Иногда имеет смысл просто «откатить» расторжение. Для этого нужно обратится в суд с иском о признании расторжения ДДУ недействительным и признании права собственности на долю в объекте, не завершённом строительством. В качестве оснований для отмены расторжения мы рекомендуем использовать:
– часть 5 пункта 2 статьи 178 (дольщик заблуждался в отношении факта возврата цены застройщиком через 20 дней, который он упоминал в своем претензионном требовании), если уведомление направлено в срок до одного года назад;
– статью 451 ГК РФ (произошло существенное изменение обстоятельств, которые предполагались при совершении расторжения дольщиком), если уведомление направлено в срок более одного года назад. - Заявление о банкротстве. Есть вариант обратиться с заявлением о банкротстве застройщика. В 80 % случаев застройщики находят деньги после такого заявления. Как правило, у любого застройщика есть деньги, просто находятся они в кассе или на банковских счетах агентов (то есть де-юре принадлежат девелоперу, а де-факто распоряжается ими другое лицо – представитель). Есть и другие способы ухода от ответственности. Но вот уйти от введения процедуры наблюдения если предъявлен иск о банкротстве на сумму более 300 000 руб. не получится. И чтобы не потерять контроль над компанией, строительная компания платит по исполнительному листу.
- Включение в реестр при банкротстве. Если девелопер не вернул деньги за квартиру и вступает в процедуру банкротства, дольщик вправе проявить инициативу и вновь потребовать себе квартиру. Именно такое постановление вынес Высший арбитражный суд РФ (23 апреля 2013 г. № 13239/12) по спору дольщика с застройщиком. Суд утвердил право участника строительства требовать передачу жилого помещения даже если тот расторг ДДУ и включился в реестр денежных требований, но денег не получил. Он объяснил такую позицию тем, что закон призван защищать права непрофессиональных инвесторов – участников долевого строительства.
Автор статьи: Альберт Сайфулин Старший юрист Общества защиты дольщиков. Стаж с 2013 года. Эксперт в области долевого строительства и банкротства застройщиков. Инициатор первого коллективного иска к застройщику в России. Консультации и защита в суде интересов дольщика. |
Дата последней редакции: 30.04.2022, 11:15 Написано статей: 74 |