Порядок одностороннего расторжения ДДУ по инициативе дольщика

Главная > Консультации > Порядок расторжения ДДУ по инициативе дольщика

 

В данной статье пойдёт речь о порядке расторжения договора с застройщиком. Мы рассмотрим расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика на основании просрочки передачи объекта на срок более, чем 2 месяца (пункт 1 часть 1 статьи 9 ФЗ-214). Мы не рассматриваем здесь:

– иные основания для одностороннего отказа,

– как расторгнуть договор ДДУ в судебном порядке,

– расторжение договора застройщиком.

 

Выгоды от расторжения договора ДДУ дольщиком, которые реально получить (не просто написать в иске, а взыскать), как правило, от 40 до 90 % сверх цены квартиры. При одностороннем порядке расторжения ДДУ нужно учитывать возможные препятствия.


Перед тем, как расторгнуть ДДУ – внимательно проверьте платёжеспособность застройщика! По жилым комплексам, находящимся в Москве и области, мы готовы предоставить информацию о платёжеспособности бесплатно
Проверка платёжеспособности застройщика


Как правильно уведомить о расторжении ДДУ в одностороннем порядке?


Для того, чтобы отказаться от ДДУ в одностороннем порядке, достаточно направить застройщику соответствующее уведомление. Со дня направления договор утрачивает свою юридическую силу (именно направления, а не получения).


Чтобы предотвратить лишние проблемы, стоит заранее позаботиться о доказательствах направления уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке застройщику. По закону 214-ФЗ письмо должно направляться «заказным письмом с описью вложения». Однако Почта России согласно внутренним порядкам может отправить либо заказное письмо (нет описи вложения), либо с объявленной ценностью (опись сделать возможно). Поэтому второй вариант будет более правильным. В судебной практике устоялось, что во избежание споров о содержании письма к нему следует приложить опись вложения, максимально индивидуализировав в ней почтовое отправление.


Уведомление об одностороннем расторжении ДДУ по инициативе дольщика


Уведомление – письменный документ, к которому 214-ФЗ и сложившаяся судебная практика предъявляют ряд требований. Что должен содержать образец уведомления об одностороннем порядке отказа от ДДУ?

 

адресат

наименование и ИНН юридического лица девелопера, прописанное в ДДУ

адрес

действующий юридический адрес застройщика, и любые другие адреса застройщика из договора, если они не совпадают с юридическим

отправитель(и)

ФИО и паспортные реквизиты (каждого) дольщика. Если реквизиты отличаются от указанных в договоре, нужно приложить документы-подтверждения их смены. Если участников строительства в одном договоре несколько, то уведомление о расторжении ДДУ следует делать всем, только так отказ будет действительным. Один из участников не может выйти из договора.

реквизиты договора

№ и дата заключения ДДУ

ссылка на основание расторжение

уведомляю застройщика об одностороннем отказе от договора на основании пункта 1 части 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

ссылка на основание для выплаты цены и процентов

возвратить цену договора и проценты за её использование на основании части 2 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вопреки распространённому заблуждению дольщик не обязан рассчитывать в претензионном письме размер процентов. Ведь формула расчёта указана в законе 214-ФЗ, а у застройщика есть все данные для подстановки значений: дата внесения цены, размер ставки рефинансирования, количество дней использования. Напротив, если сделать расчёты неправильно, появится основание для отказа в их выплате. Поэтому лучше не мудрить

банковские реквизиты (каждого) дольщика для возврата цены и выплаты процентов

ФИО получателя полностью, номер счёта,

наименование, БИК, к/с банка

подписант(ы)

(каждый) участник долевого строительства, на каждой странице

 

Приведённый образец перечень годится для условно-типичного случая расторжения ДДУ в одностороннем порядке (80 % от всех случаев). Сложности возникают, когда, от девелопера действует третье лицо (не путать с уступкой), наименование или адрес застройщика поменялись, дольщик менял паспортные данные или умер – всех случаев не перечесть. Но все они решаемые.

 

Кстати, если квартира приобреталась по договору уступки права требования, то строительная компания должен будет возвратить уплаченную дольщиком стоимость (часть в виде первоначальной цены, а часть в виде убытков виде разницы первоначальной цены и цены покупки).

Заявка на бесплатный образец уведомления


Порядок регистрации расторжения ДДУ в Росреестре


Как только уведомление направлено, чтобы не терять время, можно зарегистрировать расторжение ДДУ. Для этого необходимо выполнить ряд действий по порядку.


  1. Подготовить комплект документов (см. таблицу ниже).
  2. Прибыть в МФЦ с комплектом документов, паспортом и платёжным поручением: в Москве это любой МФЦ, в области – МФЦ по месту строительства жилого комплекса.
  3. Оплатить госпошлину 350 руб. в терминале.
  4. Предъявить и подать комплект документов с чеком об оплате госпошлины. Внимательно проверить и получить расписку о приёме документов. В ней указывается дата выдачи документов. Все оригиналы и копии документов должны быть по порядку включены в расписку.
  5. Получить документы после государственной регистрации. При себе иметь паспорт и расписку о приёме.

 

Документы для регистрации

расторжения договора долевого участия

Наименование документа

Подача

Получение

Уведомление об одностороннем отказе 

1 оригинал

Не забираем

Чек и опись вложения в отправление с уведомлением

Оригиналы по количеству адресов направления застройщику и копии

Забираем оригиналы

ДДУ

1 копия

Не забираем

Договор уступки по ДДУ (если есть)

1 копия

Не забираем


Противодействие застройщика одностороннему расторжению ДДУ дольщиком


Пытаясь уклониться от последствий одностороннего порядка расторжения ДДУ по инициативе дольщика, строительная компания может предложить подписать участнику строительства:

соглашение о добровольном порядке расторжения ДДУ

дополнительное соглашение о переносе сроков передачи

передаточный акт

соглашение о добровольном порядке расторжения ДДУ

дополнительное соглашение о переносе сроков передачи

передаточный акт

Не следует соглашаться на эти уловки застройщика.


  1. Соглашение о расторжении чревато для дольщика потерей причитающихся ему по закону санкций. Мы не встречали ни одного соглашения о расторжении, где дольщику бы компенсировалась заморозка его средств на неудачное строительство. Наоборот, чаще всего мы видели, что чтобы расторгнуть договор по собственной инициативе, дольщик выплачивает некий «штраф», юридическим языком говоря – отступное.
  2. Дополнительное соглашение о переносе сроков передачи или передаточный акт влекут невозможность расторжения ДДУ на основании просрочки. Но и уклонение дольщика от получения объекта по передаточному акту в установленном законом и договором и порядке также недопустимо. Поэтому мы в Обществе защиты дольщиков формулируем текст уведомления так, чтобы позволить доказать факт уклонения застройщика от подписания передаточного акта, а не дольщика.


Почему строительная компания не всегда платит?


В течение положенных по 214-ФЗ 20 рабочих дней с момента направления уведомления застройщик обязан возвратить дольщику цену помещения (квартиры, апартаментов, машиноместа, кладовой и пр.), а также выплатить проценты за её использование.

 

По нашим наблюдениям за 3 года в 56 % случаев девелоперов Москвы и Московской области возвратили дольщику цену в положенный срок. Однако прецедентов полного возврата процентов или убытков за всю историю наблюдений у нас и наших коллег (даже в других регионах) нет. Хотя теоретически такое возможно. Почему так происходит?

 

Очевидно, что юристы застройщика понимают: цену суд и так взыщет. Чтобы не увеличивать размер процентов за её использование, некоторые застройщики принимают решение возвратить её сразу. Возможно, присутствует какой-то имиджевый момент. Но проценты и убытки не платят.

 

Однако некоторые застройщики не возвращают даже цену: кто-то принципиально смотрит на своих клиентов как на пустой звук, кто-то не имеет средств. При этом рост размера процентов и даже убытков дольщика (проценты банку) их не останавливает.

 

Неплательщиков объединяет сухой расчёт: при обращении в суд общей юрисдикции в большинстве случаев судьи проценты сильно занижают, а штрафы за отказ добровольно их выплатить и убытки вовсе не взыскивают. На этот счёт есть хорошая обзорная статья на Закон.ру. И к нашему великому счастью такие расчёты оказываются неверными, когда речь идёт о порядке взыскания через арбитраж.


Где лучше судебная практика по расторжению ДДУ?


Перед составлением иска нужно определиться, в какой суд его подавать, ориентируясь на судебную практику расторжения ДДУ по инициативе дольщика. Суммы штрафных санкций, например, если квартира приобреталась за год до начала просрочки, равны 90 % цены квартиры. Не стоит ими пренебрегать: в своей судебной практике арбитражные суды взыскивают не менее половины от этих сумм. А убытки от процентов по ипотеке можно возместить полностью. Более подробно о расчётах выгод от расторжения ДДУ в отдельной статье.

 

 

Суды общей юрисдикции

Арбитражные суды

Возврат цены квартиры

В полном объёме

В полном объёме

Взыскание процентов за пользование ценой

Снижение более, чем в 4 раза

В полном объёме

Взыскание убытков (проценты по кредиту)

Отказ

В полном объёме

Взыскание штрафов

Отказ или снижение более чем в 8 раз

Снижение в 2 раза

Компенсация морального вреда

10-50 тыс. руб.

Не предусмотрено

Сроки судебного процесса

4-12 месяцев

4-9 месяцев


Во всех случаях за взысканием компенсаций по расторгнутому ДДУ выгоднее обращаться в арбитражный суд


Для подачи иска о расторжении ДДУ и взыскании процентов, убытков и штрафов дольщик может выбрать по своему усмотрению суд общей юрисдикции, которому подсудны споры:

по действующему юридическому адресу застройщика

по своему адресу в паспорте или свидетельстве о регистрации

по месту заключения или исполнения ДДУ

по действующему юридическому адресу застройщика

по своему адресу в паспорте или свидетельстве о регистрации

по месту заключения или исполнения ДДУ

По имеющейся у нас судебной практике, предпочтителен суд по адресу истца, однако бывает, что судьи незаконно отправляют такие дела для рассмотрения в суд по адресу застройщика. И тут либо подавать частную жалобу и ждать три месяца, либо те же три месяца при «переезде» разбирательства в другой суд.

 

Наш опыт и опыт коллег показывает, что практика в судах общей юрисдикции разнится не сколько от суда к суду, сколько от судьи к судье. А выбрать судью законными способами невозможно: дела распределяются автоматически компьютерной системой ГАС «Правосудие». 


Комплект документов в суд


Благополучный исход дела закладывают не только сильные аргументы. В судебном процессе дольщику важно все свои доводы подкрепить фактическими обстоятельствами, которые отражают и закрепляют документы. В реалиях имеющейся судебной системы в России документы даже важнее, чем реальные обстоятельства. Они образуют некую альтернативную юридическую реальность. Неопытные граждане часто это не учитывают, и идут в суд искать правды, надеясь, что если в документах и не хватит несколько «паззлов», то суд легко внемлет их увещеваниям и ожиданиям. И ошибаются.

 

Как уже отмечалось выше, при описании содержания письма об одностороннем отказе ДДУ по инициативе дольщика, существуют некие типичные обстоятельства, которые образуют порядка 80 % случаев. В большинстве таких случаев комплект документов для подачи иска о взыскании с застройщика цены расторгнутого ДДУ, процентов, убытков и штрафов – един. Такой типичный комплект мы и рассмотрим.


  1. Договор участия в долевом строительстве с отметкой о его государственной регистрации. И даже если квартира приобреталась по уступке, он тоже необходим наряду с договором уступки.
  2. Подтверждение оплаты цены квартиры. Как правило, суд просит платёжные документы: платёжное поручение, приходный кассовый ордер или кассовый чек. Иногда бывает достаточно акта о произведённой оплате.
  3. Подтверждение убытков. При наличии целевого ипотечного кредита это уплаченные проценты за пользование заёмными средствами. В таком случае подтверждением являются кредитный договор и справка об уплаченных банку процентах.
  4. Уведомление об одностороннем расторжении ДДУ с подтверждением отправки застройщику (чек и опись).
  5. Подтверждение оплаты госпошлины. Поскольку иск будет очевидно на сумму сверх 1 000 000 рублей, то подлежит уплате госпошлина за его подачу. Например, если сумма требований 6 000 000, то рассчитываемая от 5 000 000 госпошлина составит 33 200 руб. Если дольщик обратится в общественное объединение потребителей (например, таковым статусом обладает наша МОО потребителей «Ответственность»), то сможет избежать её уплаты.
  6. Доверенность необходима, если в суд обращается представитель истца.

Вопреки распространённому заблуждению доказательства того, что Вы пытались самостоятельно урегулировать спор со строительной компанией, не требуется. 


Как расторгнуть ДДУ в суде общей юрисдикции?


Если по каким-либо причинам Вы рассматриваете для себя подачу иска только в суд общей юрисдикции, то ниже мы расскажем про некоторые важные моменты ведения там процесса.

 

Мы насчитали в возражениях, поступавших на наши иски о расторжении 32 аргумента застройщиков. Самые часто встречающиеся из них приведены в таблице с вариантом их контраргументов.

 

Аргументы застройщика

Контраргументы дольщика

Перед обращением с иском в суд нужно обязательно зарегистрировать расторжение ДДУ и предоставить справку из Росреестра. Иск надлежит оставить без рассмотрения

В законе 214-ФЗ не установлен обязательный претензионный порядок, кроме как направление дольщиком уведомления об одностороннем расторжении ДДУ

Поведение истца является недобросовестным, поскольку он расторгает договор и тем самым нарушает интересы других дольщиков. В иске надлежит отказать

Расторжение ДДУ – право истца, установленное законом 214-ФЗ, реализуемое только при наличии чётких оснований

Проценты за пользование ценой необходимо снизить на основании их явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ)

Проценты, установленные 214-ФЗ не являются неустойкой, поэтому статья 333 ГК РФ неприменима

Во взыскании убытков надлежит отказать, поскольку способ оплаты ДДУ с использованием кредитных средств был избран истцом добровольно, а обязанность по уплате процентов вытекала из заключенного между ним и банком ипотечного договора

Квартира приобреталась для личного проживания, нужна была именно к данному сроку. ЖК аккредитован банком, выдавшим кредит. Дольщик оплачивал ДДУ кредитными средствами в расчёте на добросовестное исполнение застройщиком своих обязательств. Если бы было заранее известно, что строительная компания их не исполнит – ДДУ бы не заключался и расторжения бы не было

Компенсация морального вреда чрезмерна

Квартира – самое ценное для дольщика имущество, и он рассчитывал заселиться в неё с семьей в установленный договором срок.  Проживание на съёмной квартире негативно сказалось на семейном микроклимате

Во взыскании штрафов надлежит отказать, потому что застройщик не получал претензионное письмо

Претензионное письмо направлялось и по адресу из договора, и по юридическому адресу. Согласно ГК РФ юридическое лицо несёт риск неполучения письменной корреспонденции по юридическому адресу

 

Практика судов Москвы и области показывает, что несмотря на правильность и очевидность контраргументов, касающихся защиты дольщиком требований о взыскании процентов и убытков, в большинстве случаев они не работают: проценты снижают ниже однократной ставки, а в убытках и вовсе отказывают. Тем не менее, в исках из-за неправильной аргументации почти не отказывают. Чаще всего основания отказа кроются в неполном комплекте документов или неправильных процессуальных действиях. 


Можно ли вернуть квартиру после расторжения ДДУ?


Как мы уже говорили, в половине случаев расторгнуть ДДУ и добровольно вернуть деньги не получается. И тогда нужно обратиться в суд за их принудительным взысканием. Однако строительная компания может не выплатить деньги и по исполнительному листу после вступления судебного решения в силу. Были случаи, когда к нам приходили дольщики с исполнительными листами, по которым не платил застройщик, а приставы бездействовали или не могли найти имущество.

 

Варианты отмены расторжения:

отмена расторжения в суде

заявление о банкротстве

включение в реестр при банкротстве

отмена расторжения в суде

заявление о банкротстве

включение в реестр при банкротстве

  1. Отмена расторжения в суде. Иногда имеет смысл просто «откатить» расторжение. Для этого нужно обратится в суд с иском о признании расторжения ДДУ недействительным и признании права собственности на долю в объекте, не завершённом строительством. В качестве оснований для отмены расторжения мы рекомендуем использовать:
    – часть 5 пункта 2 статьи 178 (дольщик заблуждался в отношении факта возврата цены застройщиком через 20 дней, который он упоминал в своем претензионном требовании), если уведомление направлено в срок до одного года назад;
    – статью 451 ГК РФ (произошло существенное изменение обстоятельств, которые предполагались при совершении расторжения дольщиком), если уведомление направлено в срок более одного года назад.
  2. Заявление о банкротстве. Есть вариант обратиться с заявлением о банкротстве застройщика. В 80 % случаев застройщики находят деньги после такого заявления. Как правило, у любого застройщика есть деньги, просто находятся они в кассе или на банковских счетах агентов (то есть де-юре принадлежат девелоперу, а де-факто распоряжается ими другое лицо – представитель). Есть и другие способы ухода от ответственности. Но вот уйти от введения процедуры наблюдения если предъявлен иск о банкротстве на сумму более 300 000 руб. не получится. И чтобы не потерять контроль над компанией, строительная компания платит по исполнительному листу.
  3. Включение в реестр при банкротстве. Если девелопер не вернул деньги за квартиру и вступает в процедуру банкротства, дольщик вправе проявить инициативу и вновь потребовать себе квартиру. Именно такое решение вынес Верховный суд РФ по спору дольщика с печально известным подмосковным застройщиком Текта групп. Данное решение можно считать прецедентом. Суд утвердил право участника строительства включиться в реестр требований о передаче жилых помещений даже после расторжения ДДУ, при невозврате застройщиком цены квартиры. Он объяснил такую позицию тем, что в силу 214-ФЗ квартира находится в залоге у дольщика
Заявка на консультацию