02. Правовой статус застройщика

В качестве одной из особенностей договора участия в долевом строительстве традиционно называют его субъектный состав: застройщик и участник долевого строительства. Рассмотрим подробнее правовой статус каждой из сторон данного договора.

С учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[1] (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), исходя из п.1 ст.2 Федерального закона № 214-ФЗ застройщиком является хозяйственное общество, которое отвечает совокупности указанных в Федеральном законе № 214-ФЗ условий.

Напомним, что согласно п.2 ст.50 ГК РФ хозяйственное общество относится к числу коммерческих организаций, основной целью которых является извлечение прибыли, тем самым законодатель признает наличие предпринимательского характера в деятельности застройщика. При этом, положения Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривают конкретного типа организационно-правовой формы, что означает, что застройщиками могут являться как акционерные общества, так и общества с ограниченной ответственностью.

На основании абз.2 п.1 ст.2 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик-хозяйственное общество либо его основное общество или любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества должно иметь не менее трех лет  опыта участия в строительстве многоквартирных домов, общая площадь которых в совокупности составляет не менее десяти тысяч квадратных метров, при наличии полученных в предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности порядке разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

В большинстве случаев с целью выполнения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве застройщик путем заключения договоров строительного подряда привлекает к выполнению строительных работ другие строительные организации. В том случае, если застройщик собственными силами осуществляет выполнение работ по договору участия в долевом строительстве, он в силу прямого указания абз.3 п.1 ст.49 ГК РФ, ч.3.1 ст.52 Градостроительного кодекса РФ[2] должен являться членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, а также строительства объектов капитального строительства.

Кроме того, застройщик должен иметь на праве собственности либо аренды, либо субаренды или в случаях, установленных подп.15 п.2 ст.39.10 Земельного кодекса РФ[3],  Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»[4], на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекать денежные средства участников долевого строительства для создания объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Из указанного положения можно выделить две группы оснований для обладания земельным участком для строительства многоквартирного дома:


  • общие: право собственности, аренды или субаренды земельного участка;
  • специальные: право безвозмездного пользования, предусмотренное вышеуказанными Федеральными законами. Так, например, подп.15 п.2 ст.39.10 Земельного кодекса РФ предусмотрено предоставление земельных участков в безвозмездное пользование на период строительства некоммерческим организациям, которые созданы в соответствии с законом субъекта РФ в целях жилищного строительства для обеспечения отдельных категорий граждан жилыми помещениями.


Помимо этого, наименование застройщика, осуществляющего деятельность в рамках договора участия в долевом строительстве, должно в обязательном порядке включать словосочетание «специализированный застройщик».

С учетом внесенных Федеральных законом № 218-ФЗ изменений согласно абз.6 п.1 ст.2 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве застройщика может также выступать некоммерческая организация, предусмотренная Законом РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»[5] (далее – Закон РФ «О статусе столицы Российской Федерации»).

Как следует из анализа положений ГК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[6] некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью: права и обязанности организации ограничены целями ее деятельности. При этом некоммерческая организация не преследует в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли, а также не распределяет ее между участниками организации (п.1 ст.50 ГК РФ).

В соответствии с ч.1, 5 ст.7.7 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации» Московский фонд реновации жилой застройки является унитарной некоммерческой организацией, созданной в организационно-правовой форме фонда, целями деятельности которой являются «содействие обновлению среды жизнедеятельности и созданию благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства для предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства».

Постановлением Правительства г.Москвы от 8 августа 2017 г. «Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки» Московский фонд реновации жилой застройки наделен правом выступать в качестве застройщика в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. При этом Законом РФ «О статусе столицы Российской Федерации» предусмотрен ряд особенностей в правовом статусе данной организации. Например, согласно ч.4 ст.7.7 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации» при ненадлежащем исполнении либо неисполнении своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве г.Москва несет субсидиарную ответственность. В силу своей специальной правоспособности ряд положений Федерального закона № 214-ФЗ не применяется в отношении Московского фонда реновации жилой застройки, например, касающихся требований, предъявляемых к органам управления, а также обязанности по внесению взносов в компенсационный фонд (ч.10 ст.7.7 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»).

Федеральным законом № 218-ФЗ предусмотрен ряд новых требований, предъявляемых к застройщику, которые можно объединить в следующие группы.


  1. Требования, предъявляемые к финансовой устойчивости застройщика. Согласно п.1.1 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ размер собственных средств застройщика должен быть равен не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства, которая указывается в проектной декларации застройщика. Данное требование пришло на смену ранее действовавшему положению о минимальном размере уставного капитала застройщика и направлено на исключение финансово неустойчивых застройщиков из числа осуществляющих строительство многоквартирных домов.


Кроме того, на дату направления проектной декларации в орган власти субъекта на счете застройщика, открытом в уполномоченном банке, должны находится денежные средства в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства (п.1.2 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ).

Стоит отметить, что с внесением Федеральным законом № 218-ФЗ изменений контроль банка при осуществлении застройщиком деятельности по договору участия в долевом строительстве стал шире: например, согласно ч.2.3 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ расчеты между застройщиком, осуществляющим деятельность на основании договора участия в долевом строительстве, техническим заказчиком и генеральным подрядчиком осуществляются только с помощью открытых в одном уполномоченном банке счетов.


  1. Требования, направленные на исключение уменьшения капитала застройщика. Согласно п.1.3 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ у застройщика должны отсутствовать заемные обязательства: обязательства по ссудам, займам, кредитам. Однако законодатель делает одно исключение: целевые кредиты на строительство многоквартирных домов, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании одного разрешения на строительство.


Согласно внесенным Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»[7] (далее – Федеральный закон № 304-ФЗ) изменениям в случае, если застройщику предоставлен целевой кредит, средства участников долевого строительства на возведение соответствующих объектов размещаются на счетах эскроу, если кредитным договором между банком и застройщиком предусмотрена уплата цены договора участия в долевом строительстве путем внесения денежных средств на счета эскроу (ч.1 ст.15.4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Как указывают А.Г. Григорян, Г.Ф. Ручкина введение механизма привлечения денежных средств участников долевого строительства путем открытия счетов эскроу должно «повысить доверие» участника долевого строительства к застройщику[8]. Вместе с тем, возможность использования счетов эскроу ограничивается в настоящее время небольшим количеством банков, которые вправе открывать такие счета и совершать по ним операции. Так, согласно данным официального сайта Центрального Банка РФ по состоянию на 11 июля 2017 г. в указанное число входит всего 21 банк[9].

Согласно п.1.4 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщиком не должны быть осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций. Указанное положение направлено на получение застройщиком дополнительного дохода и исключение случаев уменьшения капитала застройщика.


  1. Требования, связанные с ограничением видов деятельности застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и созданием многоквартирных домов. Согласно п.1.5 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ на дату направления в орган власти субъекта РФ проектной декларации обязательства застройщика, которые не связаны с привлечением денежных средств участников долевого строительства и созданием многоквартирных домов в рамках одного разрешения на строительство, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства. Фактически это означает, что застройщик практически лишен возможности осуществлять какую-либо иную деятельность, кроме строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве.
  2. Требования, связанные с отсутствием обеспечения исполнения обязательств третьих лиц. Как следует из п.п.1.6, 1.7 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ у застройщика должны отсутствовать обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, равно как и имущество застройщика не должно использоваться в качестве обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, которые не связаны с осуществлением деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства и созданием многоквартирных домов. Указанная мера также направлена на исключение случаев уменьшения имущества застройщика в результате неисполнения основного обязательства.
  3. «Процедурные» требования. Согласно п.п. 2 – 4 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не должен находиться на стадии процедуры ликвидации юридического лица, предусмотренной ст.61 ГК РФ, в отношении застройщика не должны проводиться процедуры, применяемые в деле о банкротстве, а также не должно быть принято решения арбитражного суда о приостановлении его деятельности.


Стоит отметить, что в соответствии с ч.5 ст.15.4 Федерального закона № 214-ФЗ признание застройщика банкротом, а также приостановление его деятельности либо его ликвидация позволяют участнику долевого строительства, который передает денежные средства по договору участия в долевом строительстве путем размещения их на счете эскроу, отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора. Данным правом не обладают иные участники долевого строительства, однако указанное не мешает сторонам договора участия в долевом строительстве включить подобное условие в договор в соответствии с п.5 ч.1 ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ.


  1. Требования, связанные с отсутствием сведений о застройщике в реестрах, ведение которых осуществляется в соответствии с законодательством РФ. Согласно п.п.5, 6 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ сведения о застройщике должны отсутствовать:
  • в реестре недобросовестных поставщиков, предусмотренном Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц»[10], реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), предусмотренном Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»[11], в части исполнения застройщиком обязательств по выполнению работ, оказанию услуг в сфере капитального ремонта, строительства и реконструкции объектов капитального строительства или организации вышеуказанных работ, а также приобретению жилых помещений у юридического лица;
  • в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже (или аукциона на право заключения договора аренды) находящего в государственной или муниципальной собственности земельного участка.
  1. Требования, связанные с исполнением налоговых обязательств. Застройщик не должен иметь задолженности по обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ (п.7 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ). При этом в законе не указан минимальный порог такой недоимки, в связи с чем может возникнуть ситуация, при которой даже незначительные суммы задолженности приведут к невозможности осуществления деятельности на основании договора участия в долевом строительстве.
  2. Требования, предъявляемые к органам управления юридического лица-застройщика и его участникам. Данные требования являются обязательными с 1 января 2018 г. Например, согласно п.8 ч.2 ст.3, п.п.1, 2, 4 ч.3 ст.3.2 Федерального закона № 214-ФЗ исполнительным органом застройщика, управляющей компанией, выступающей в качестве исполнительного органа застройщика, а также временным единоличным исполнительным органом, главным бухгалтером и лицом, которое прямо или косвенно владеет застройщиком-корпоративным юридическим лицом, не могут являться лица, которые имеют непогашенную или неснятую судимость за совершение преступлений в сфере экономической деятельности или против государственной власти, лица, в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми дисквалификации, лицо, осуществлявшее в течение трех лет, предшествовавших направлению проектной декларации в уполномоченный орган субъекта РФ, управление юридическим лицом, которое было признано банкротом.


Таким образом, анализ вышеприведенных требований позволяет сделать вывод об установлении законодателем существенных ограничений для осуществляемой в рамках договора участия в долевом строительстве деятельности застройщиков. Подобное ограничение в правах застройщика направлено на усиление защиты участников долевого строительства, в первую очередь граждан-потребителей, приобретающих объекты долевого строительства в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.  В силу вышеуказанного можно говорить об особенностях гражданско-правового положения юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в сфере долевого строительства.

Обращаем внимание, что вышеуказанные требования, определяющие правовой статус застройщика, подлежат применению в отношении застройщиков, которые получат разрешение на строительство с 1 июля 2018 г. В случае получения разрешения на строительство до 1 июля 2018 г. застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства и осуществлять строительство многоквартирных домов в любой организационно-правовой форме юридического лица с учетом положений ГК РФ о правоспособности юридических лиц, если он обладает земельным участком, на котором осуществляется строительство, на праве, предусмотренном п.1 ст.2 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом в случае, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве была произведена после 1 июля 2017 г., то к застройщику применяется положение о минимальном размере уставного капитала, предусмотренное п.1 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона № 304-ФЗ. Размер уставного капитала зависит от суммы площадей всех жилых и нежилых помещений не введенных в эксплуатацию объектов недвижимости, созданных застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В случае несоответствия застройщика требованию к минимальному размеру уставного капитала по договорам участия в долевом строительстве, где в качестве объекта долевого строительства выступает жилое помещение, заключается договор поручительства.

Таким образом, в результате внесенных Федеральным законом № 218-ФЗ изменений правовой статус застройщика существенно изменился. В качестве застройщика может выступать хозяйственное общество, наименование которого содержит указание «специализированный застройщик», которое имеет не менее трех лет опыта участия в строительстве многоквартирных домов, и обладает на предусмотренном Федеральным законом № 214-ФЗ праве земельным участком. Кроме того, в качестве застройщика может выступать некоммерческая организация «Московский фонд реновации жилой застройки», учрежденная, в частности, в целях создания благоприятных условий для проживания граждан на территории г.Москвы.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства на создание многоквартирного дома только в случае соблюдения требований, касающихся ограничения его деятельности


[1] Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2017. № 31 (часть I). Ст. 4767.

[2] Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

[3] Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

[4] Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» // Собрание законодательства РФ. 2008. № 30 (часть 2). Ст. 3617.

[5] Закон РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. № 19. Ст. 683.

[6] Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 9.

[7] Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть II). Ст. 4237.

[8] Григорян А.Г., Ручкина Г.Ф. Положение субъектов малого и среднего предпринимательства на рынке долевого строительства в свете изменений законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 7. С. 19.

[9] Информация о банках, соответствующих требованиям ч.3 ст.15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». URL: http://www.cbr.ru/credit/ (дата обращения: 01.09.2017).

[10] Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 30 (ч. 1). Ст. 4571.

[11] Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» // Собрание законодательства РФ. 2013. № 14. Ст. 1652.