Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Нарушение срока сдачи дома и, как следствие, передачи дольщику квартиры – по закону влечёт ответственность застройщика в виде неустойки. Чаще всего девелоперы не спешат проявлять инициативу в этом вопросе. Для получения компенсации за просрочку дольщик должен предъявить претензию сам.

Однако если Вы хотите изучить вопрос досудебного урегулирования глубже или проверить уже составленную Вами или другими юристами претензию, эта статья может Вам быть полезна. В ней мы расскажем:

1. Что такое претензия?
2. Три причины направить застройщику претензию о нарушении сроков сдачи дома
3. Как правильно написать претензию застройщику о нарушении сроков сдачи дома?
4. Как отправлять претензию: лично или почтой?
5. Как отправить претензию застройщику по почте?
6. Срок рассмотрения претензии застройщиком
7. Срок ответа застройщика на претензию о нарушении сроков сдачи дома
   

Что такое претензия?

Нормативно-правовые акты, которые регулируют спор дольщика и застройщика о сроках сдачи дома и передачи дольщику объекта:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ;
3. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – 214-ФЗ);
4. Закон Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Три причины направить застройщику претензию о нарушении сроков сдачи дома

Если дольщик покупал квартиру для себя, то он является потребителем. Действующее законодательство не устанавливает обязательность соблюдения потребителем досудебного порядка урегулирования спора. То есть за неустойкой можно обращаться за прямо в суд.

Однако иногда судьи ошибочно не принимают иски, если к ним не приложено доказательство направления претензии. Но самое главное – за отказ выплатить неустойку по претензии суд взыскивает с застройщика штраф в размере 50 % от требований.

Как правильно написать претензию застройщику о нарушении сроков сдачи дома?

По многолетней традиции досудебная претензия состоит из «шапки», основного текста и просительной части. Верхняя часть претензии (шапка) обычно заполняет левую половину листа. Левая половина предназначена для проставления штампов и регистрационных номеров. В юридической практике принято отделять от основного текста собственно требования, то есть утверждения о том, что надлежит сделать адресату претензии.

Короткое видео для тех, кто не любит читать:

Шапка претензии

1. Реквизиты адресата. Наименование юридического лица-застройщика, его ИНН или ОГРН. Юридический адрес указывать не обязательно, он будет фигурировать в почтовых документах. Если всё-таки решили указать адрес, проверьте его в Едином государственном реестре юридических лиц. Выписку оттуда можно бесплатно получить на сайте налоговой https://egrul.nalog.ru/index.html.
2. Реквизиты дольщиков. Обязательно указать ФИО участника долевого строительства и его актуальный почтовый адрес с индексом. По желанию можно добавить номер телефона и адрес электронной почты.

Основной текст

1. Номер договора, дата его заключения, а также сведения о том, между кем он был заключён.
2. Срок передачи квартиры по ДДУ. Не путать со сроком ввода в эксплуатацию!
3. Фактический срок передачи, если объект уже принят.
4. Правовые основания, подтверждающие право участника строительства требовать неустойку за нарушение сроков сдачи дома от застройщика. Здесь самое главное сослаться на ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ, которая устанавливает право гражданина требовать выплаты неустойки от застройщика.
5. Формула расчета суммы неустойки. Подробнее данный вопрос мы рассматриваем в другой статье.

Просительная часть (требования)

1. Собственно требование выплатить за нарушение сроков сумму неустойки. Во избежание ошибок в расчётах и упрощения образца претензии мы не рекомендуем считать конкретную цифру. Если цифра будет неправильной (например, из-за разночтений в величине ставки рефинансирования), то можно будет отказать по формальному основанию. 
2. Срок, в течение которого застройщик должен перечислить сумму неустойки. Практика подтверждает, что судьи считают достаточным срок 10 дней.
3. Банковские реквизиты участника долевого строительства, на которые застройщик должен перечислить сумму неустойки: ФИО и номер счёта получателя, а также БИК, ИНН, КПП и корреспондентский счёт банка поулчателя. Можно написать их в самой претензии либо приложить их к ней отдельно.
   

Прочее

1. Если к претензии прикладываются ещё какие-либо документы или материалы (например, доверенность), которых нет у застройщика, то необходимо составить список приложений.
2. В конце указывается дата составления претензии и подпись участника долевого строительства. 
3. Некоторые юристы пишут в претензии фразы вроде «при невыплате неустойки мы обратимся в суд и там в Вас взыщут штраф и судебные расходы». Мы не сторонники загромождать текст. Юристы застройщика это и так знают.

Как отправлять претензию: лично или почтой?

Есть два варианта отправить застройщику претензию о нарушении сроков сдачи дома: по почте и лично.

Однако при втором способе есть множество юридических нюансов, несоблюдение которых грозит обернуться неприятными последствиями. Например, если досудебную претензию застройщику о выплате неустойки примет неуполномоченное лицо, то в суде застройщик может сослаться на то, что был нарушен порядок досудебного урегулирования спора.

Поэтому более надежным способом является направление застройщику претензии почтовым отправлением заказным письмом с уведомлением и обязательно с описью вложения.  

Как отправить претензию застройщику по почте?

Срок рассмотрения претензии застройщиком

Сроки рассмотрения претензии о нарушении сроков в 214-ФЗ не регламентированы. Закон РФ «О защите прав потребителей» регулирует права потребителей товаров, работ и услуг и может применяться по аналогии. В статье 22 говорится, что предприниматель должен исполнить требование в десятидневный срок со дня его предъявления. Суды считают такой срок достаточным для добровольной выплаты неустойки.

Иногда возникают разногласия, что считать моментом предъявления:

• направление досудебной претензии о неустойке,
• доставку её в почтовое отделение по юридическому адресу застройщика,
• вручение претензии адресату.

Мы склонны ко второму варианту, поскольку законодательство ясно определяет термины «направление» и «вручение». Предъявление же можно интерпретировать как свершившееся направление по достоверному адресу, когда вручение стало возможно и рассмотрение претензии зависит только от воли адресата. Следовательно, застройщик должен произвести рассмотрение претензии в срок, достаточный для исполнения требования.

Срок ответа застройщика на претензию о нарушении сроков сдачи дома

В законодательстве не установлен не только срок ответа на претензию застройщику, но и сама обязанность ответа. В большинстве случаев застройщики игнорируют требования дольщика о выплате неустойки в досудебном порядке или направляют ему стандартные отписки.

Представим, что застройщик добросовестный и не может исполнить требование по объективным причинам. Например, указаны неверные реквизиты банковского счёта дольщика. Тогда застройщику резонно направить дольщику ответ на претензию о нарушении сроков сдачи дома незамедлительно, чтобы не попасть на штраф 50 %.