Проверка юристом ДДУ (договора долевого участия)

После того, как Вы проверили застройщика и жилой комплекс, можно приступить к проверке договора долевого участия. В данной статье юристы Общества защиты дольщиков делятся своим опытом. Услуга по проверке ДДУ юристом доступна по кнопке.


Риски в ДДУ, которые проверяет юрист


Вашему вниманию основные риски, которые выявили статистически в более, чем нескольких ДДУ. Но в некоторых договорах мы встречали и более изощрённые способы издевательства над дольщиком.


  1. Несоответствие законодательству: Гражданскому кодексу, Жилищному кодексу, Градостроительному кодексу, Закону о защите прав потребителей, Закону 214-ФЗ и другим нормативно-правовым актам. Да, такие условия можно оспорить в суде. Но в некоторых случаях эти нарушения критичны и могут повлечь недействительность ДДУ.
  2. Неопределённость цены договора может повлечь доплату по окончании строительства. Чаще всего это происходит из-за роста площади по окончанию строительства, но не только.
  3. Неопределённость даты передачи квартиры. Иногда дата выдачи ключей ставится в зависимость от ввода дома в эксплуатацию или устанавливается право застройщика на односторонний перенос сроков. Так можно прождать квартиру дольше, при этом девелопер не понесёт законной ответственности в виде неустойки.
  4. Неопределённость качества дома. Градостроительное законодательство и СНИП предъявляют к многоквартирным домам определённые требования. Однако есть десятки важных с точки зрения потребителя характеристик, которые не урегулированы законодательством. Они содержатся в проектной документации и декларации. Но эти документы могут быть изменены застройщиком без согласования с покупателями. В итоге может получиться совсем не то, что было в рекламе. К нам обращались с вопиющими случаями, когда потолки становились на 10 сантиметров ниже, у квартир исчезали балконы, существенно менялись конфигурации и площадь. Всё это может значительно уменьшить стоимость жилья. Поэтому самые важные параметры нужно зафиксировать в ДДУ.
  5. Уступка по ДДУ только с согласия застройщика. Иногда за согласие требуется доплатить кругленькую сумму (вплоть до 20 % от цены объекта). В противном случае такое согласие можно и не получить вовсе.
  6. Повышенная ответственность дольщика в случае нарушения им обязательств. Например, за просрочку выплаты при рассрочке застройщик может установить неустойку выше, чем однократная ставка рефинансирования. Или введёт штраф за непринятие квартиры в удобный ему срок.
  7. Оговорка о подсудности в ДДУ. Застройщик может включить в договор пункт, обязывающий обращаться с иском в определённый суд в случае возникновения спора. Понятно, что в удобном ему суде решения могут быть менее объективными.
  8. Устранение недостатков только после приёмки. В договоре долевого участия могут быть перечислены конкретные недостатки, при наличии которых нельзя не принять квартиру. А остальные недостатки застройщик станет право устранять уже когда дольщик будет жить в квартире. Это создаёт дополнительные неудобства для покупателя: нельзя будет делать ремонт, пока недостатки не будут устранены, а жильё будет простаивать всё это время.
  9. Отказ от прав, установленных законом. Например, дольщик отказывается от права на компенсацию строительных недостатков в денежном выражении, оставляя за собой только право требовать устранить застройщика эти недостатки. И такого устранения можно ждать месяцами.
  10. Навязывание управляющей компании, которая устанавливает тарифы, допускает интернет провайдеров, выбирает охранное предприятие, устанавливает видеодомофоны и шлагбаумы. Такие услуги могут быть существенно дороже, чем обычно. А поменять УК получится только после того, как заселится большинство собственников дома. Это может занять несколько лет.
  11. Обязанность оплаты коммуналки до заселения. Это прямо противоречит Жилищному кодексу, согласно которому плата начисляется с момента подписания передаточного акта. Однако это не мешает застройщикам не выдавать ключи, если не будет оплачено содержание дома, например, за полгода. Были случаи, когда приходилось взламывать дверь, чтобы начать пользоваться своим жильём. Или обжаловать с суде незаконно начисленные платежи.


Обязательные условия ДДУ


Если в ДДУ не будет хотя бы одного из нижеперечисленных условий, такой договор не действует! Даже если его зарегистрирует Росреестр, это может обернуться большими проблемами.

Согласно 214-ФЗ, договор долевого участия обязательно должен содержать:


1) основные характеристики объекта: его план, назначение (жилой/нежилой), этаж, площадь, количество и площадь комнат и помещений, лоджий, веранд, балконов, террас;


2) основные характеристики дома: этажность, площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;


3) срок передачи застройщиком объекта дольщику;

4) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;


5) гарантийный срок;


6) способ привлечения денег дольщиков: отчисления в компенсационный фонд или размещение на счетах эскроу.



Что могут подсунуть под видом договора долевого участия


При строительстве многоквартирных домов недобросовестные застройщики по-прежнему используют обходные схемы. Под видом договора долевого участия они могут предложить:


  1. Договор участия в ЖСК. Самый небезопасный вариант. Исход строительства зависит только от репутации застройщика. Активно использовался на заре долевого строительства. Никак не защищает права дольщика.
  2. Предварительный ДДУ предлагают подписать, когда ещё не получено разрешение строительства. Вы вдумайтесь! Строят без разрешения, а квартиры уже продаются. А если это разрешение так и не будет получено? Лучше дождитесь, когда стройка станет законной. Такого рода сюрпризы можно избежать, когда изначально проверяется разрешительная документация по жилому комплексу.
  3. Договор уступки по ДДУ – в целом законная схема. Иногда кто-то заключает ДДУ с застройщиком, а потом продаёт объект ещё до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Это может быть такой же дольщик-гражданин, а может и юридическое лицо. Иногда это добросовестный инвестор, а иногда это связанная с девелопером контора, которая выкупает жильё по заниженным ценам, чтобы вывести деньги с основного юрлица. Такое бывает в предбанкротном состоянии застройщика. Это повод задуматься и лишний раз перепроверить документацию по объекту.
  4. Договор купли-продажи предлагается застройщиком крайне редко. Такое возможно только если дом введен в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет, и застройщик оформил на себя право собственности. Это самая безопасная схема.
  5. Предварительный договор купли-продажи. Менее безопасный вариант – покупка по предварительному договору купли-продажи, когда дом введён в эксплуатацию, но застрощик пока не оформил собственность на себя. Дом построен, но есть риск двойных продаж! А если ещё и дом не сдан, то такая схема более ущербная, чем предварительный ДДУ.

Идентифицировать порочный договор можно самостоятельно без юриста, чтобы отсечь изначально неблагонадёжные варианты. А к специалисту стоит идти уже если предлагаются законные схемы.


Проверка при подписании ДДУ с застройщиком


Для лучшего понимания приводим действия в их хронологическом порядке.


  1. Все начинается с выбора квартиры и оплата бронирования (а иногда и регистрационных услуг). Желательно перед этим уже проверить девелопера и ЖК чтобы не переплатить за услуги несколько десятков тысяч рублей, вернуть которые будет затруднительно.
  2. Клиент сообщает девелоперу паспортные данные. В большинстве случаев застройщику этого достаточно. Когда ипотека, нужен ещё кредитный договор с банком. Когда оплата производится за счёт материнского капитала, нужно предоставить сертификат на него.
  3. Застройщик готовит проект договора и высылает покупателю. Если квартира покупается по ипотеке, к процессу подключается банк.
  4. Будущий дольщик проверяет проект договора и предлагает правки. В большинстве случаев застройщик не вносит правки в стандартный договор. Однако такие случаи встречаются в нашей практике. Как правило, это связано с чёткой аргументацией со стороны юристов, представляющих интересы покупателя.
  5. Подписание происходит очно в офисе застройщика или посредством электронной подписи. Со стороны застройщика договор подписывает представитель по нотариально удостоверенной доверенности или электронной подписи. Желательно выполнить проверку действительности доверенности и паспорта перед подписанием. Действительность электронной подписи проверяет удостоверяющий центр.


Регистрация договора в Росреестре и оплата


После подписания договор подается на регистрацию в ЕГРН через Росреестр: лично или дистанционно через нотариуса. При личной подаче обычно на регистрацию несёт документы работник застройщика, которому выдаётся доверенность в том числе от имени дольщика. При покупке новостроек подача через МФЦ почти не используется. Регистрация обычно происходит в срок 1-2 недели. Проверить регистрацию ДДУ можно на официальном сайте Росреестра.


Оплачивать цену за квартиру можно только после регистрации ДДУ в Росреестре! Иное незаконно и может повлечь проблемы для дольщика.


Иногда застройщики требуют внести деньги на аккредитив банка (это аналог ячейки, только безналичный). Деньги будут находиться у банка, и в случае регистрации автоматически переводится застройщику. Это тоже законная схема.


Вопросы и ответы


Заключается ли договор долевого участия при покупке квартиры в ипотеку?

Да, примерно половина от всех сделок с ипотекой.

 

Как отличается подготовка и заключение ДДУ, если недвижимость покупают супруги?

Супруги могут покупать договор в общую совместную собственность (обычный вариант) и в долевую собственность (когда есть брачный договор). В первом случае в договоре может участвовать как один супруг, так и оба сразу. Во втором – обязательно оба с указанием долей.

Задать вопрос юристу по ДДУ