04. Предмет договора, соотношение с понятием «объект долевого строительства»

Договорные условия представляют собой способ фиксации взаимных прав и обязанностей сторон[1]. Традиционно все договорные условия принято делить на три группы: существенные – указанные в ст.432 ГК РФ, а также получившие свое развитие в доктрине обычные и случайные.


Как следует из п.1 ст.432 ГК РФ договор заключен, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям, к которым отнесены:

  • предмет договора;
  • условия, которые названы в качестве существенных в законе или иных нормативных правовых актах или необходимые для договоров данного вида;
  • условия, на согласовании которых настаивает сторона договора.


В литературе по вопросу о том, какова характеристика существенных условий любого договора, нет единого мнения. Большинство исследователей рассматривают существенные условия договора сквозь призму признания договора заключенным. Так, по мнению М.И. Брагинского, к существенным относятся условия, «необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным» в целях возникновения прав и обязанностей у сторон. При этом при анализе существенных, обычных и случайных условий договора он приходит к выводу о том, что договор каких-либо кроме существенных условий содержать не может: вопрос заключается только в порядке признания таких условий в качестве существенных, например, одни из них становятся таковыми в силу императивной нормы, требующей их согласования, другие – в силу возможности, предоставленной императивной нормой, третьи – в силу необходимости его согласования по заявлению одной из сторон[2].


Таким образом, обозначенная выше классификация теряет свое значение.


Полагаем, что определение существенных условий договора через последствие признания его незаключенным не является вполне верным, на что обратил внимание В.В. Витрянский, по мнению которого в подобном случае характеристика самого явления сводится к последствиям его отсутствия, не раскрывая сути самого явления. При определении существенных условий необходимо разграничить договор как правоотношение и документ: отсутствие в договоре-документе условия диспозитивной нормы не означает отсутствия его в правоотношении, поэтому из числа существенных условий необходимо выделять определимые существенные условия, отсутствие соглашения по которым восполняется диспозитивной нормой закона[3]


Полагаем необходимым согласиться с точкой зрения В.В. Витрянского, согласно которой к существенным условиям договора в любом случае относятся условия, которые составляют «видообразующие признаки» договорного обязательства, то есть отражают природу договора, поэтому включаются законодателем в определение того или иного договора[4]. По нашему мнению, подобное толкование существенных условий является наиболее целесообразным, поскольку из самого понятия «существенное» условие следует, что такое условие должно определять сущность того или иного договора, его правовую природу.


Кроме предмета как существенного условия любого договора в силу п.1 ст.432 ГК, ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрен перечень необходимых условий договора, к числу которых отнесены:

  • объект долевого строительства;
  • срок передачи объекта участнику долевого строительства;
  • цена договора, срок и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.


При этом согласно ч.10.1 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ в том случае, если застройщик заключил договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (далее – договор об освоении территории) или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (далее – договор о комплексном освоении территории), в договор участия в долевом строительстве, заключенный данным застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, с участником долевого строительства – гражданином, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, по цене и в сроки, определенные договором об освоении территории или договором о комплексном освоении территории, наряду с вышеуказанными условиями включаются:

  • информация о соответствии жилого помещения условиям отнесения к жилью экономического класса;
  • сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории или договора о комплексном освоении территории;
  • информация о цене договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории или договора о комплексном освоении территории, либо в случаях признания аукциона несостоявшимся (ч.ч.24 – 26 ст.46.7 Градостроительного кодекса РФ) – начальную цену предмета такого аукциона.


Кроме того, если средства участников долевого строительства будут использоваться на строительство объекта социальной инфраструктуры, который после ввода его в эксплуатацию переходит в общую долевую собственность участников или безвозмездно передается в государственную или муниципальную собственность, существенными условиями договора участия в долевом строительстве наряду с указанными в ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ являются:

  • назначение объекта социальной инфраструктуры;
  • цели и размеры затрат застройщика, включая цели и размеры затрат, подлежащих возмещению за счет средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства, а также конкретным участником;
  • сведения о договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре или соглашении (ч.5 ст.18.1 Федерального закона № 214-ФЗ).


Наконец, если застройщику предоставлен целевой кредит на строительство многоквартирных домов и условия кредитного договора предусматривают уплату участником долевого строительства цены договора путем размещения денежных средств на счете эскроу, то в договор участия в долевом строительстве кроме указанных в п.п.1 – 4 ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ должны быть включены условия, предусмотренные ч.3 ст.15.4 Федерального закона № 214-ФЗ.


Таким образом, совокупность существенных условий договора участия в долевом строительстве будет отличаться в зависимости от особенностей возникающих правоотношений.


Предмет как существенное условие любого договора не получило своего легального определения в ГК РФ, вероятно потому, что найти общие признаки предмета для огромного количества гражданско-правовых договоров невозможно.


По мнению М.И. Брагинского, в самом широком смысле предмет договора – весь набор показателей того, относительно чего заключен договор[5]. Однако полагаем, что такое широкое толкование предмета договора является слишком абстрактным и не позволяет конкретизировать данное понятие.


Наиболее предпочтительной представляется точка зрения В.В. Витрянского, по мнению которого в понятие предмета договора (обязательства) входит действие (бездействие) обязанной стороны. При этом в качестве самостоятельной категории автор выделяет «сложный предмет», включающий в совокупности:

1) действия (воздержание от действия) обязанных лиц, в частности, по передаче и принятию конкретного имущества (объект первого рода, юридический объект);

2) само имущество (объект второго рода, материальный объект)[6] .


Полагаем, что данная точка зрения является справедливой в силу определения обязательства (п.1 ст.307 ГК РФ), согласно которому в рамках обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора конкретное действие или воздержаться от его совершения. Иными словами, обязательство всегда связано с активным (совершение действия) или пассивным (воздержание от совершения действия) поведением лица. Центральным понятием в обязательстве выступает именно деяние (деятельность или ее отсутствие) по поводу конкретных благ (объектов гражданских прав). А поскольку договор – это обязательственное правоотношение (ст.ст.307.1, 420 ГК РФ), то полагаем возможным признавать в качестве предмета договора именно деятельность субъекта.


В том случае, когда деятельность субъекта в конечном итоге связана с неким благом, то в предмет договора необходимо включать и данное благо, на достижение которого направлена деятельность лица. В связи с указанным представляется некорректной точка зрения Ю.В. Романца, согласно которой предметом договора в любом случае выступает только материальный объект[7].


Изучение вопроса о предмете договора участия в долевом строительстве чрезвычайно важно, поскольку, по мнению О.Г. Ершова, именно предмет договора отграничивает его от иных, смежных договоров. В качестве примера автор приводит две ситуации:

  • если предметом договора участия в долевом строительстве выступает деятельность застройщика, то тогда договор участия в долевом строительстве близок к природе договора строительного подряда;
  • если в качестве предмета договора участия в долевом строительстве рассматривать исключительно объект долевого строительства, то договор становится похожим на договор купли-продажи будущей недвижимости[8].


Исходя из концепции, предложенной В.В. Витрянским, договор участия в долевом строительстве имеет двуединую природу – в предмет данного договора входят:

1) материальный объект – объект долевого строительства, а именно жилое или нежилое помещение, машино-место;

2) деятельность застройщика по возведению и передаче материального объекта участнику долевого строительства, а также действия участника по уплате цены договора и принятию объекта долевого строительства.


Таким образом, объект долевого строительства является частью предмета договора участия в долевом строительстве.


Как следует из ч.2 ст.2, ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве объекта долевого строительства может выступать: жилое или нежилое помещение (а не многоквартирный дом), машино-место, подлежащее передаче участнику.


С внесением Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»[9] изменений в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества были выделены жилые, нежилые помещения, а также машино-места.


Как указывает Е.А. Суханов, жилые и нежилые помещения не могут образовать самостоятельных объектов гражданских прав, поскольку являются частью здания – неделимого имущества, о чем свидетельствует, например, невозможность их использования отдельно от общего имущества многоквартирного дома. В таком случае формирование отдельных объектов недвижимости – квартир – позволило «исчезнуть» многоквартирному дому как объекту недвижимости в целом[10].


Однако стоит согласиться с теми исследователями, которые полагают, что такое категоричное отрицание жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав не совсем верно, поскольку признание их самостоятельными объектами направлено на развитие гражданского оборота. При этом, как справедливо заметил В.В. Витрянский, помещение является вещью только в юридическом смысле, поскольку не имеет своего «телесного» выражения[11].


Легальное определение помещения содержится в п.14 ч.2 ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»[12], согласно которому помещение – «часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями». Иными словами, помещение – это условно «воздух» или согласно п.3.8.1 Концепции развития гражданского законодательства РФ[13] «трехмерный объем», который имеет свои овеществленные границы.


В качестве объекта долевого строительства может выступать жилое помещение, режим которого определяется нормами различных отраслей права: гражданского, административного, жилищного, градостроительного и др. Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ[14] (далее – ЖК РФ) жилым признается изолированное помещение – недвижимое имущество – пригодное для постоянного проживания граждан, то есть отвечающее санитарным, техническим правилам и другим требованиями законодательства РФ.


В свою очередь в соответствии с ч.1 ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Представляется справедливой точка зрения М.В. Бандо, по мнению которого пригодность для проживания не является подлинным признаком жилого помещения, поскольку несоответствие жилого помещения предусмотренным законом требованиям не влечет его признание нежилым: жилое помещение будет признано непригодным для проживания (п.3 ст.15 ЖК РФ). Иными словами, жилое помещение даже при признании его не соответствующим обязательным требованиям не меняет своего статуса, следовательно вернее было бы говорить о предназначении для проживания граждан как о признаке жилого помещения[15].


Вместе с тем, полагаем, что данные категории взаимосвязаны и являются проявлением одного признака на разных «этапах жизни» жилого помещения: до завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию и после его передачи и использованию по назначению. Таким образом пригодность для проживания вторична по отношению к назначению помещения, информация о котором включается в соответствии со ст.21 Федерального закона № 214-ФЗ в проектную декларацию, разрабатываемой до начала строительства.


Таким образом, жилое помещение имеет строго целевое назначение – проживание граждан. Как следует из п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»[16] использование жилого помещения не по назначению связано с его использованием не для проживания граждан, а в иных целях (использование в качестве офиса, склада и др.), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. При этом ч.2 ст.17 ЖК РФ предусмотрена возможность использования жилого помещения для занятия профессиональной деятельностью, индивидуальной профессиональной деятельностью без его перевода в нежилое при соблюдении определенных условий.


Таким образом, предназначенность для проживания граждан – ключевой объективный признак, который позволяет разграничить жилое и нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом долевого строительства.


В целях разграничения нежилого помещения как самостоятельного объекта со вспомогательными помещениями необходимо указать также на наличие иных признаков.


Прежде всего, так же как и жилое помещение, нежилое является недвижимой вещью в силу указания п.1 ст.130 ГК РФ. В этой связи стоит отметить, что нежилое помещение является недвижимым имуществом не только в силу прямого указания закона, но и по своей правовой природе, то есть в силу неразрывной связи с землей, которая является опосредованной, поскольку нежилое помещение является частью здания, на что указывает п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»[17], согласно которому «нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным».


В жилых зданиях принято различать два вида нежилых помещений: основного и вспомогательного назначения. Наиболее предпочтительной в данном вопросе представляется точка зрения С.М. Рубановой, согласно которой самостоятельные и вспомогательные нежилые помещения соотносятся как главная вещь и принадлежность, которая предназначена для обслуживания главной вещи[18].


В соответствии со ст.290 ГК РФ к вспомогательным нежилым помещениям можно отнести общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, поскольку данные нежилые помещения не имеют самостоятельного характера: доля в праве собственности на них не может быть передана отдельно от права собственности на квартиру. В связи с указанным полагаем необходимым согласиться с точкой зрения А.В. Чернова, который в качестве одного из признаков «вспомогательного» нежилого помещения выделяет его предназначение для обслуживания, как правило, более одного помещения в здании[19].


Таким образом, в качестве объекта долевого строительства может выступать нежилое помещение, которое является недвижимым имуществом, имеет пространственные ограничения, обладает самостоятельным, а не вспомогательным значением и не предназначено для проживания граждан.


Наконец, в качестве объекта долевого строительства может выступать машино-место, вопрос о правовой природе которого на протяжении многих лет остается актуальным.


До 1 января 2017 г. машино-места в соответствии с положениями законодательства РФ не являлись в подлинном смысле самостоятельными объектами недвижимости, а признавались объектом общей долевой собственности.


Из анализа понятия «машино-место», указанного в п.29 ст.1 Градостроительного кодекса РФ следует, что законодатель определил в качестве самостоятельного объекта недвижимости только те места, которые расположены внутри здания, в том числе многоквартирного дома. Места, которые не являются частями зданий или сооружений не могут быть отнесены к машино-местам, а значит не могут быть поставлены на учет в качестве объекта недвижимости.


Из определения машино-места, а также п.1 ст.130 ГК РФ, можно выделить, в частности, следующие его особенности:

  • предназначено исключительно для размещения транспортных средств;
  • должно быть индивидуализировано;
  • границы машино-мест должны быть определены в соответствии законодательством о государственном кадастровом учете.


Порядок описания границ машино-места предусмотрен в ст.24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[20], согласно ч.6.1 которой границы машино-места обозначаются в натуре путем нанесения соответствующей разметки, в том числе, с помощью краски.


С.А. Киракосян по данному вопросу отмечает, что подобный механизм индивидуализации является условным. В Германии, например, разметка краской не считается надлежащим способом индивидуализации, поскольку отсутствует долгосрочная маркировка[21].


На возможность использования опыта зарубежных стран в части долгосрочной маркировки указывали А.Б. Рузаков и О.А. Рузакова[22]. Вместе с тем полагаем, что подобное заимствование в условиях настоящего времени ограничено требованиями законодательства РФ в части, например, пожарной безопасности зданий, строений и сооружений.


Согласно точке зрения Е.А. Суханова, объектом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь, отдельная ее часть таковым не является, использование частей здания вполне возможно путем определения доли в праве на недвижимую вещь[23].


Подобной позиции также придерживается Р.С. Бевзенко, по словам которого при признании самостоятельности машино-места отсутствует идея общего имущества: неясно, например, кто несет ответственность за содержание стен подземной парковки[24].

По нашему мнению, стоит согласиться с вышеприведенными точками зрения, принимая во внимание тот факт, что признание машино-места в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и объекта долевого строительства, с одной стороны, направлено на вовлечение в оборот таких машино-мест. В то же время, выделение в качестве самостоятельного объекта гражданских прав машино-места противоречит традиционному понимаю вещи, при чем вещи индивидуально-определенной, в связи с чем полагаем, что опыт западных стран в данном случае является преждевременным.


При определении машино-места как части здания стоит обратить внимание, что оно не тождественно понятию «нежилое помещение», в отличие от которого машино-место не ограничено строительными конструкциями. Именно поэтому до внесения изменений в ГК РФ часть судов признавала отсутствие у машино-места признаков, позволяющих говорить о машино-месте как о самостоятельном объекте недвижимости.


Следовательно, в том случае, когда машино-место нельзя индивидуализировать, оно не может признаваться в качестве объекта гражданских прав (см. апелляционное определение Свердловского областного суда от 21 марта 2017 г. по делу № 33-3636/2017[25]).


Полагаем, что законодатель при признании машино-места в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества преследовал цель фактического узаконивания той части судебной практики, которая признавала незаконным отказ территориальных органов Росреестра в постановке таких объектов на государственный учет. Кроме того, с внесением указанных изменений у владельца машино-места исчезает необходимость соблюдения правил о преимущественном праве покупки, предусмотренном ст.250 ГК РФ.


Таким образом, в качестве объекта долевого строительства может выступать жилое, нежилое помещение, машино-место, каждое из которых является частью здания (многоквартирного дома).


Основное отличие жилого помещения от нежилого заключается в его предназначении для проживания граждан. При определении нежилого помещения как самостоятельного объекта долевого строительства важно отметить, что данное нежилое помещение не должно иметь вспомогательного назначения, в связи чем не могут выступать в качестве объектов долевого строительства нежилые помещения, входящие в общее имущество собственников многоквартирного дома.


Кроме того, с признанием машино-места в качестве самостоятельного объекта недвижимости и, следовательно, объекта долевого строительства, у застройщика появилась возможность привлекать денежные средства участников также на «создание» таких объектов недвижимости, понятие которых не соответствует традиционному пониманию индивидуально-определенной вещи


[1] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.08.2017).

[2] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.08.2017).

[3] Гарненко С.А., Ходусов А.А. Об особенностях существенных условий договора в сфере предпринимательской деятельности // Безопасность бизнеса. 2017. № 2. С. 33.

[4] Там же.

[5] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 21.08.2017).

[6] Там же.

[7] Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2013. С. 205.

[8] Ершов О. Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2007. № 3. С. 36.

[9] Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (ч. II). Ст. 4248.

[10] Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М., 2017. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.07.2017).

[11] Витрянский В.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.07.2017).

[12] Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 5.

[13] Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.

[14] Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.

[15] Бандо М.В. К вопросу о признаках жилого помещения // Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Б.М. Гонгало. М., 2016. С. 168.

[16] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.

[17] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.

[18] Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / науч. ред. В.В. Витрянский. М., 2014. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.08.2017).

[19] Чернов А.В. Особенности правового режима нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях // Вестник стипендиатов ДААД. 2014. № 1-1 (11). С. 37.

[20] Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (ч. I). Ст. 4344.

[21] Киракосян С.А. Правовой режим парковочного места: опыт российского регулирования, судебная практика и перспективы развития // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 2. С. 6 – 7.

[22] Рузаков А.Б., Рузакова О.А. Проблемы определения правовой природы «машино-места» в гражданском и жилищном праве // Семейное и жилищное право. 2016. № 4. С. 39.

[23] Суханов Е.А. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 19.09.2017).

[24] Бычко М.А., Мельникова М.П. Машино-место как новый объект недвижимого имущества: проблемы теории и практики // Гуманитарные и юридически исследования. 2017. № 1. С.151 – 152.

[25] Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21 марта 2017 г. по делу № 33-3636/2017 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 19.09.2017).