05. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Согласно ч.3 ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Определяя срок передачи объекта долевого строительства в качестве существенного условия договора, законодатель, однако, оставил без должного внимания вопрос о способах определения такого срока, в связи с чем в данном случае подлежат применению общие положения ГК РФ о сроках, установленные в гл.11.

Как следует из абз.1 ст.190 ГК РФ срок определяется календарной датой либо истечением определенного периода времени, который, в свою очередь, должен исчисляться годами, месяцами, неделями, днями или часами. Однако в абз.2 данной статьи установлена еще одна возможность исчисления сроков путем указания на событие, которое должно неизбежно наступить.

На практике обычно срок устанавливается посредством указания на даты начала и окончания строительных работ и передачи участнику объекта. Однако при указании таких сроков застройщик должен учитывать:


  • сроки начала и окончания строительных работ, указанные в проектной документации, поскольку передача объекта зависит от данных сроков;
  • срок введения в эксплуатацию многоквартирного дома, так как в силу ч.1, п.1 ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства должна осуществляться после введения в эксплуатацию многоквартирного дома.


Вместе с тем возможен вариант, когда срок передачи построенного объекта связан с событием, которое должно неизбежно наступить. По замечанию В.В. Шарапова, таким событием не может являться ввод объекта в эксплуатацию, в ином случае условие договора о сроке считается несогласованным, поскольку получение разрешения на ввод в эксплуатацию зависит от воли и действий третьих лиц[1]. Подобной позиции придерживается также М.М. Монастырев[2].

Аналогичную позицию высказал Верховый Суд РФ в Определении от 5 сентября 2017 г. № 78-КГ17-67[3], указав, что получение разрешение на ввод в эксплуатацию не является событием, которое должно неизбежно наступить и «само по себе» не может рассматриваться как условие о сроке.

Формулировка «само по себе» указывает все же на возможность согласования условия о сроке путем указания на событие при наличии определенных обстоятельств. В этой связи необходимо рассмотреть вопрос о сроке исполнения обязательства и отлагательном или отменительном условии, то есть обстоятельстве, относительно которого стороны не могут определить, наступит оно или нет (п.п.1, 2 ст.157 ГК РФ).

По мнению А.Г. Карапетова, вступившая в силу с 1 июня 2015 г. ст.327.1 ГК РФ позволяет сторонам согласовать условие о сроке, в том числе, сроке передачи объекта долевого строительства, путем указания на момент получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, т.е. указания на действия, которые обусловлены деятельностью третьих лиц – государственных органов. В данном случае имеет место «осложнение срока отлагательным условием». Вместе с тем, автор отмечает, что указание только на момент ввода дома в эксплуатацию создает некоторую неопределенность для участника долевого строительства как более слабой стороны, в связи с чем в случае, если условие не наступает в течение указанного в договоре срока, либо если такой срок не указан – в течение разумного срока – необходимо произвести встречное предоставление и констатировать наступление просрочки[4].

Однако в таком случае возникает вопрос об определении разумного срока. Данный вопрос в рамках договора участия в долевом строительстве имеет особую сложность, поскольку получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию завит не только от застройщика, но и от действий государственных органов.

Стоит отметить, что в определении договора участия в долевом строительстве содержится указание на срок строительства, который, однако, не упомянут в ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ. По мнению М.В. Петрухина, срок строительства также является существенным условием[5]. Однако полагаем, что данный строк не может являться существенным условием договора, поскольку отсутствие такого условия в договоре с указанием только на срок передачи не влечет негативных последствий для участника долевого строительства. Срок строительства имеет значение только для застройщика, а не участника долевого строительства.

Вместе с тем наличие условия о сроке ввода многоквартирного дома в эксплуатацию или завершения строительства помогает суду определить, согласовано ли условие о сроке передачи объекта участнику и является ли договор участия в долевом строительстве заключенным.

По данному вопросу Верховный Суд РФ в Определении от 3 октября 2016 г. по делу № 305-ЭС16-6006(4)[6] установил, что правила исчисления срока (ст.190 ГК РФ) не запрещают сторонам устанавливать срок путем сочетания события с периодом времени. При этом установление срока передачи объекта в зависимости от момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию без указания на сроки ввода дома в эксплуатацию фактически означает, что застройщик не связан установленными в договоре сроками строительства.

Кроме того, в Определении Верховного Суда РФ от 28 июня 2016 г. № 24-КГ16-2[7] указано, что «срок передачи…не может быть предполагаемым».

С учетом вышеизложенного полагаем, что момент получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не может рассматриваться в качестве согласованного условия о сроке передачи объекта долевого строительства, поскольку не является событием и не обладает признаком неизбежности. Главное отличие события от иных юридических фактов состоит в том, что его наступление не зависит от воли третьих лиц, а получение разрешения на ввод в эксплуатацию связано с действиями субъекта.

В той связи момент получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является условием о сроке, а представляет собой реализацию права, предоставленного сторонам ст.327.1 ГК РФ. Следовательно, чтобы условие о сроке считалось согласованным, необходимо наряду с условием о получении застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию указать конкретный или примерный срок, определенный календарной датой.

Таким образом, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику по договору участия в долевом строительстве может быть определен по-разному. При этом полагаем, что получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не может являться событием, которое должно неизбежно наступить, условие о сроке передачи объекта долевого строительства при определении данного срока путем указания на получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не может считаться в данном случае согласованным.

Однако стороны могут включить в договор комбинацию условий, включающих указание на получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и конкретного календарного срока, что позволит избежать состояние правовой неопределенности для участника долевого строительства при определении срока передачи объекта долевого строительства


[1] Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 21.08.2017).

[2] Монастырев М.М. О некоторых вопросах исполнения обязанности по передаче объекта долевого строительства // Адвокат. 2014. № 12. С. 47.

[3] Определение Верховного Суда РФ от 5 сентября 2017 г. № 78-КГ17-67 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.09.2017).

[4] Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 116.

[5] Петрухин М.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).

[6] Определение Верховного Суда РФ от 3 октября 2016 г. по делу № 305-ЭС16-6006(4) // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 23.09.2017).

[7] Определение Верховного Суда РФ от 28 июня 2016 г. № 24-КГ16-2 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).