Актуальность темы исследования. Привлечение инвестиций граждан и юридических лиц в строительство многоквартирных домов посредством заключения договора участия в долевом строительстве имеет уже более чем десятилетнюю историю. За все время действия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[1] (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) правовое регулирование сферы долевого строительства многоквартирых домов постоянно подвергалось изменениям: в данный Федеральный закон было внесено более двух десятков поправок, во исполнение которых принимались новые нормативные правовые акты.
В частности, в 2017 г. были внесены изменения, кардинально меняющие сложившуюся систему правового регулирования правоотношений по договору участия в долевом строительстве: установлены новые требования к статусу застройщика, существенно ограничивающие его права в осуществлении предпринимательской деятельности, обязанность застройщика по страхованию риска гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства заменена правом застройщика по страхованию своей ответственности, предусматривается создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» и обязанность застройщика отчислять обязательные взносы в фонд, формируемый данной публично-правовой компанией.
Все указанные и многие другие изменения направлены на совершенствование правового регулирования отношений, возникающих в указанной сфере, и повышение защиты законных интересов граждан-участников долевого строительства.
Вместе с тем анализ отдельных положений Федерального закона № 214-ФЗ, иных федеральных законов и нормативных правовых актов, материалов научных исследований и правоприменительной практики в сфере долевого строительства позволяет сделать вывод о недостаточной степени изученности многих вопросов. В литературе и судебной практике не выработано единого подхода к определению публичной природы данного договора, возможности признания его договором присоединения. Несовершенство юридической техники позволяет двояко толковать нормы Федерального закона № 214-ФЗ, что, в свою очередь, приводит к отсутствию единообразия судебной и деловой практики. Имеются пробелы и неясности при определении сторонами отдельных существенных условий договора участия в долевом строительстве. Существующее правовое регулирование деятельности застройщиков в рамках договора участия в долевом строительстве приводит к появлению такого понятия как «потребительский экстремизм» и возникновению проблемы поиска баланса интересов застройщика и участника долевого строительства.
Нерешенность вышеуказанных и многих других проблем, отсутствие всестороннего анализа отдельных вопросов, связанных с заключением и исполнением договора участия в долевом строительстве, предопределили выбор темы исследования.
Степень научной разработанности темы исследования. Проблемам, возникающим при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве, посвящено достаточное количество научных исследований, в том числе: В.В. Байбака, Р.С. Бевзенко, В.В. Витрянского, С.А. Гарненко, О.В. Герценштейн, Е.Н. Горбуновой, А.В. Дикуна, О.Г. Ершова, А.Г. Карапетова, Т.Ю. Майбороды, Н.А. Маштаковой, М.М. Монастырева, М.В. Петрухина, Н.Д. Романенковой, Д.А. Соболева, А.Ю. Хамова, А.А. Ходусова и др.
Тем не менее новеллы Федерального закона № 214-ФЗ и отдельные вопросы, которые не были предметом исследований вышеприведенных авторов, обуславливают необходимость дальнейшей научной разработки темы исследования.
Объектом исследования выступает система общественных отношений, возникающих при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
Предметом исследования выступают нормы действующего гражданского законодательства, регулирующие правоотношения по заключению и исполнению договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, а также позиции правоведов по поставленным вопросам, изложенные в научных исследованиях, и правоприменительная практика.
Цель исследования состоит в изучении проблемных теоретических и практических аспектов вопросов заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, а также обобщение полученных в результате исследования выводов и выработка рекомендаций в целях модернизации действующего законодательства и деловой практики.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
- проанализировать требования действующего законодательства РФ, предъявляемые к сторонам договора участия в долевом строительстве – застройщику и участнику долевого строительства;
- раскрыть понятие предмета договора участия в долевом строительстве как существенного условия данного договора, определить его соотношение с понятием «объект долевого строительства»;
- выявить особенности исчисления начала срока передачи объекта долевого строительства;
- определить порядок установления и возможности изменения цены договора участия в долевом строительстве;
- рассмотреть гарантийный срок на объект долевого строительства как существенное условие договора участия в долевом строительстве;
- определить особенности залога как способа обеспечения исполнения обязательств застройщиком по договору участия в долевом строительстве;
- проанализировать некоторые проблемы, возникающие в рамках исполнения договора участия в долевом строительстве, в частности, связанные с нарушением срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также с уступкой требования участником долевого строительства.
Методологические основы исследования. В рамках исследования был использован общенаучный диалектический метод познания, позволивший изучить положения, регулирующие вопросы заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве в их развитии и во взаимосвязи с иными нормами.
Кроме того, для достижения поставленной цели и решения вышеназванных задач были использованы следующие методы. Формально-юридический метод позволил обозначить общую характеристику договора участия в долевом строительстве и установить существенные условия данного договора. С помощью статистического метода была определена актуальность и широта применения договора участия в долевом строительстве в Российской Федерации. При помощи конкретно-социологического метода была изучена практика судов в субъектах РФ, во многом определяющая дальнейшее развитие правоотношений в рамках договора участия в долевом строительстве.
Наконец, в рамках исследования также использовались такие приемы научного познания, как анализ, синтез, обобщение.
Нормативную основу исследования составляют Конституция РФ[2], федеральные законы, подзаконные нормативно-правовые акты, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.
Теоретическую основу данного исследования составляют, прежде всего, работы, посвященные общетеоретическим вопросам в области гражданского права, в том числе, работы М.В. Бандо, Р.С. Бевзенко, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.Г. Карапетова, Ю.В. Романца, С.В. Сарбаша, Е.А. Суханова.
Кроме того, в работе были использованы труды, посвященные отдельным вопросам регулирования правоотношений в рамках договора участия в долевом строительстве, в частности, О.В. Герценштейн, Е.Н. Горбуновой, А.С. Дурнова, С.А. Киракосяна, Н.А. Маштаковой, М.В. Петрухина, Г.Ф. Ручкиной, А.Ю. Хамова и др.
Эмпирическая база исследования представлена материалами судебной практики Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ), а также арбитражных судов округов, арбитражных апелляционных судов и судов общей юрисдикции различных инстанций.
Проведенный анализ научных исследований и правоприменительной практики позволяет вынести на защиту следующие положения.
- Применительно к существующим в науке гражданского права взглядам об отнесении договора участия в долевом строительстве к публичным договорам приводится дополнительная аргументация, обосновывающая подобный подход. По мнению автора, данный договор является публичным, поскольку право гражданина на жилище является конституционным правом, а деятельность застройщика является социально необходимой и публично значимой, то есть воплощает в себе публичный интерес.
- На основе анализа действующего законодательства РФ выявлены особенности гражданско-правового положения юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в сфере долевого строительства.
- Приводится дополнительная аргументация, обосновывающая существующие в науке и правоприменительной практике взгляды о взыскании с застройщика неустойки в двойном размере за нарушение срока передачи гражданину объекта долевого строительства (ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ) исключительно в рамках договорного обязательства с участием гражданина-потребителя.
- Доказывается, что действующая редакция ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ допускает неоднозначное толкование в правоприменительной практике положения закона о возможности включения в договор участия в долевом строительстве условия о запрете уступки требования участником долевого строительства.
Теоретическая значимость исследования состоит в обобщении и выработке рекомендаций, позиции по различным проблемным вопросам в рамках договора участия в долевом строительстве. Обозначенные выводы могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в сфере правового регулирования заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве.
Практическая значимость исследования выражается в возможности использования выработанных по итогам исследования рекомендаций в законодательной деятельности при внесении соответствующих изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ, а также в деловой практике при разрешении спорных вопросов заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве.
Апробация работы. Теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертационном исследовании, были, в частности, представлены в рамках I Международного Фестиваля науки «85 лет свершений и побед» (Саратовская государственная юридическая академия, г.Саратов), а также VI ежегодной научно-практической конференции магистрантов «Новеллы российского законодательства и международного права» (Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина, г.Москва).
Структура работы обусловлена целями и задачами исследования и включает введение, две главы, объединяющие шесть параграфов, заключение, список использованных источников
[1] Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.
[2] Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // Собрание законодательства РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.