Заключение диссертации

По результатам исследования установлены следующие особенности заключения, а также выявлены некоторые проблемы исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Установлено, что в качестве одной из сторон договора участия в долевом строительстве выступает застройщик, правовой статус которого с учетом изменений, внесенных Федеральным законом № 218-ФЗ существенно изменился. В качестве застройщика может выступать хозяйственное общество, соответствующее установленным законом требованиям, которые в значительной степени ограничивают застройщика в праве по осуществлению иных видов деятельности, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и созданием многоквартирных домов, а также некоммерческая организация – Московский фонд реновации жилой застройки, статус которого определен специальным федеральным законом.

Автором систематизированы требования, предъявляемые к застройщику, по следующим группам.


  1. Требования, предъявляемые к финансовой устойчивости застройщика.
  2. Требования, направленные на исключение уменьшения капитала застройщика.
  3. Требования, связанные с ограничением видов деятельности застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и созданием многоквартирных домов.
  4. Требования, связанные с отсутствием обеспечения исполнения обязательств третьих лиц.
  5. «Процедурные» требования.
  6. Требования, связанные с отсутствием сведений о застройщике в реестрах, ведение которых осуществляется в соответствии с законодательством РФ.
  7. Требования, связанные с исполнением налоговых обязательств.
  8. Требования, предъявляемые к органам управления юридического лица-застройщика и его участникам.


Однако установленные требования подлежат применению только в отношении тех застройщиков, которые получат разрешение на строительство после 1 июля 2018 г.

В качестве участника долевого строительства могут выступать: граждане-физические лица, включая иностранных граждан и лиц без гражданства, индивидуальные предприниматели и юридические лица. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ гражданам-физическим лицам, которые заключили договор участия в долевом строительстве исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предоставлены дополнительные гарантии, в том числе гарантии предусмотренные Законом РФ «О защите прав потребителей» в части требования о взыскании с застройщика штрафа за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке, а также компенсации морального вреда.

В случае, если в качестве участника долевого строительства выступает лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя, но приобретающее объект долевого строительства в целях осуществления предпринимательской деятельности, к нему необходимо применять правила гражданского законодательства об исполнении обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В каждом конкретном случае необходимо устанавливать цель приобретения объекта долевого строительства участником долевого строительства.

Предмет договора участия в долевом строительстве включает две составляющие: материальный объект – объект долевого строительства: жилое или нежилое помещение, машино-место, а также деятельность застройщика по возведению и передаче материального объекта участнику долевого строительства и корреспондирующие ей действия участника по уплате цены договора и принятию объекта долевого строительства.

В качестве жилого помещения может выступать объект пригодный для проживания граждан, в качестве нежилого – объект, имеющий самостоятельное значение, в связи с чем не может выступать в качестве объекта долевого строительства нежилое помещение, относящееся к общему имуществу собственников многоквартирного дома. При этом застройщик вправе возводить нежилые помещения, за исключением объектов производственного назначения.

С признанием машино-места в качестве самостоятельного объекта недвижимости и, следовательно, объекта долевого строительства, у застройщика появилась возможность привлекать денежные средства участников также на «создание» таких объектов недвижимости, понятие которых не соответствует традиционному пониманию индивидуально-определенной вещи.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику по договору участия в долевом строительстве может быть определен путем указания как на конкретную дату, истечение периода времени, событие, которое должно неизбежно наступить. На практике зачастую стороны связывают момент передачи с получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, что, однако, не может признаваться в качестве согласованного условия о сроке.

Цена в договоре участия в долевом строительстве должна быть выражена только в денежном эквиваленте. Стороны самостоятельно определяют как размер денежных средств, подлежащих уплате, так и порядок и сроки их внесения. Застройщик и участник долевого строительства вправе изменить цену договора, в том числе, в случае уменьшения площади помещения – объекта долевого строительства. При этом одностороннее изменение цены договора участия в долевом строительстве не допускается: такое условие, включенное в договор участия в долевом строительстве, необходимо признавать ущемляющим права потребителя, если участником выступает гражданин-потребитель.

Условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства отнесен Федеральным законом № 214-ФЗ к числу существенных. Стороны не вправе своим соглашением исключить применение гарантийного срока к отдельным частям объекта долевого строительства либо уменьшить его, поскольку гарантийный срок устанавливается в отношении всего объекта долевого строительства.

Залог как способ обеспечения исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве возникает в силу прямого указания Федерального закона № 214-ФЗ. По договору участия в долевом строительстве участники долевого строительства выступают как созалогодержатели, что означает, что в случае обращения взыскания на предмет залога, каждый из них получит возмещение пропорционально внесенным денежным средствам, а не в зависимости от того, с кем договор участия в долевом строительстве был заключен раньше.

Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме. Государственная регистрация договора призвана обеспечить прозрачность сделки, информирование неограниченного круга лиц о правоотношениях между участником долевого строительства и застройщиком. При этом до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве участник вправе требовать исполнения договора участия в долевом строительстве, однако не приобретает специальных прав, возникающих исключительно при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Застройщик обязан передать объект долевого строительства в срок, указанный в договоре участия в долевом строительстве. В случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства участнику застройщик несет обязанность по выплате неустойки, при этом если участником долевого строительства является гражданин – неустойка выплачивается в двойном размере.

Единообразная практика применения судами нормы, предусматривающей взыскание неустойки в двойном размере в том случае, если участником долевого строительства является гражданин, в настоящее время отсутствует. Суды при разрешении спора по-разному толкуют положения ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ. Вопрос вызывает необходимость применения вышеуказанного правила к индивидуальному предпринимателю либо лицу, не зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя, однако преследующее цель осуществления предпринимательской деятельности при приобретении объекта долевого строительства. Полагаем, что с учетом общего характера норм Федерального закона № 214-ФЗ, направленных на защиту гражданина как более слабой стороны данное положение необходимо применять исключительно к участнику долевого строительства – гражданину-потребителю.

Кроме того, в виду отсутствия единообразной судебной практики по вопросу об определении размера неустойки и срока исполнения обязательства при непередаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, полагаем возможным рассмотреть этот вопрос Верховным Судом РФ в целях исключения случаев проявления так называемого «потребительского экстремизма».

Уступка требования по договору участия в долевом строительстве возможна двумя способами: без необходимости перевода долга – после уплаты участником долевого строительства (цедентом) цены договора участия в долевом строительстве, а также одновременно с переводом долга с участника долевого строительства (цедента) на нового участника (цессионария) в том случае, если цедентом не была уплачена либо уплачена не в полном объеме цена договора участия в долевом строительстве (передача договора).

При этом, положения ч.1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривают однозначного толкования положения о признании условия договора участия в долевом строительстве, согласно которому на совершение уступки требования в любом случае необходимо согласие застройщика, ущемляющим права потребителя.

Полагаем, что в каждом конкретном случае суду необходимо устанавливать цель приобретения участником долевого строительства объекта долевого строительства в целях применения положений законодательства о защите прав потребителей.

При этом требование застройщика об уплате дополнительных сумм за совершение уступки права требования, а также за согласие на совершение такой уступки является неправомерным, поскольку иных сумм, кроме уплаты цены по договору участия в долевом строительстве, Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено